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tor
我的观点是,买得起就买不要等,买不起就等买得起了再买。其他什么都不用看。至于买什么样的,在本金部分计入现金流情况下,当利息在3%时现金流不为负数,就大胆买。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044060@0)
+5
-
所谓现金流就是租金收入减去所有成本,现在房价这么高,即使利息只有1.5%都没有正现金流,别提3%了
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044079@0)
+16
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你这是瞎说八道
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044138@0)
+8
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首先你的嘴巴要干净点,其次你说有现金流得拿出例子。我倒是可以给你个例子,现在像样一点的独立屋都要120万以上, 20%首付就算25万,贷款100万,利息按1.5%,30年, 贷款每月还3500, 地税每月500,租金3500,每月至少负500,哪有什么正的现金流。更别说好一点的房子都要150万以上了。
-househot(花开花落);
2021-10-15
{117}
(#14044162@0)
+6
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我的嘴很干净,从来都有跟有据,你倒是张嘴就瞎说
每年租客帮你还的26000元本金就被你说没了?当空气吗?
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
{54}
(#14044165@0)
-
我的嘴很干净,从来都有跟有据,你倒是张嘴就瞎说
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
{449}
(#14044178@0)
+1
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你说脏话的帖子就在上面,大家看得到。. 现金流=租金-所有成本, 跟本金没关系。把租客帮你还贷款也算进去, 把负的说成正的, 那是耍无赖。
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044193@0)
+6
-
瞎说八道是脏话?笑死。那就脏好了。谁耍无赖谁清楚,成本就是利息加地税,不错,跟本金没关系。租客帮还贷还不能算成投资房收益,那你坐等天上掉馅饼好了。另外,跟你这人真的没啥好说了,别再跟我贴了。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044199@0)
+2
-
算现金流的时候成本是每月还贷加地税, 报税的时候成本是利息加地税,连这2个都分不清楚就别在网上忽悠了。
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044204@0)
+9
-
请别在这搞笑了,你坐等天上掉馅饼儿吧。现金流你愿意咋算咋算,投资响当当的收益在这摆着,买不买人家投资者自己决定。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044217@0)
+3
-
你要算投资收益就说投资收益,别忽悠什么正现金流。基本的加减法人人都会,你糊弄不了的。
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044233@0)
+8
-
收益本来就是正的,亏损才是负的不是吗,可笑你想把收益说成是负的,还说我糊弄,你到底哪来的自信你会做加减法呢?
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044253@0)
+2
-
你看得懂中文吗?看不懂就明说。目前房价涨得这么快,投资房从投资收益上可能是正的,但现金流肯定是负的,而且还负不少。要是房价跌了连投资收益都是负的
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044272@0)
+7
-
你肯定去吧,再见。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044274@0)
+1
-
这个是你不懂,现金流是人为可调的。现在房贷在技术上都可以不还本金
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045053@0)
+1
-
这个说法和政府印钱是一个逻辑,期望值是债务也许最终会因为房价暴涨而烟消云散。现在不还本金,不过是在“正现金流”幻象下的自我安慰,因为债务还在那里。
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045067@0)
+3
-
债务一直在那有啥关系,有现金流即可维持运转。长期看,房价至少会和通涨同步升值。房子5倍杠杆,因此本金会以5倍通涨率升值。这是理论的期望值。过去30年,不知比这期望值高多少倍
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045104@0)
+1
-
这个假设的前提是类似次贷的黑天鹅事件不会再次发生。现在加拿大的房价和收入的脱节,比当年美国次贷危机的时候大多了
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045145@0)
+2
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风险必然有,投资需谨慎。我认为楼主应把家庭压力测试改成利率5%,现在是1.5
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045152@0)
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同意。关键是承受冲击的余量,比如利率上涨或者工作变动,还有就是对房价下行的估算
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045162@0)
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利率太高负担不起或者没有工作,至少可以有卖房的选择,比起不投资喊跌,至少持有期间的上涨和还本金的强制储蓄还是你可以拿到手的。
-fallcolor999(下一站);
2021-10-16
(#14045684@0)
+1
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盼跌们十几年了都在盼黑天鹅发生,心心念念,可惜就是圆不了这个梦。lol
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045213@0)
+2
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债务在那里的同时你取得了每月1500的净收益,难道这不是投资的最高境界吗?借钱生钱。你放100万银行吃利息一年1万,你觉得爽就好。不要给别人操心了。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045210@0)
+2
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讨论经济问题,那么激动干嘛?和股市一样,做多的,当然希望直线上升可以套利。看空的,当然希望下行可以抄底。至于谷底在哪里,山腰在哪里,顶峰在哪里,各人有各人的解说
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045315@0)
+1
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这个没错。不过现金流有客观定义。本金可算收入
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045665@0)
+1
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我自己的真实例子是租金刚好和贷款+地税打平。不出不进。
-zx1123(123);
2021-10-16
(#14045682@0)
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看看这现金流实例,贷款66万每月本金收1400,减去地税300,加上400正现金流,每月该投资房进账1500正现金流,首付为16.6万。年收益高达10%+!
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044164@0)
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看看这现金流实例,贷款66万每月本金收1400,减去地税300,加上400正现金流,每月该投资房进账1500正现金流,首付为16.6万。年收益高达10%+!
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
{204}
(#14044168@0)
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看看这现金流实例,贷款66万每月本金收1400,减去地税300,加上400正现金流,每月该投资房进账1500正现金流,首付为16.6万。年收益高达10%+!
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
{427}
(#14044170@0)
-
这个现金收益还没有算房子的增值,只不过几个月现在这样的房子都得90多万了。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044311@0)
-
所以你应该知道低息时代为什么大家都抢房子了
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044186@0)
+1
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别人抢不抢房子跟我没关系,但看不惯你在这里胡说。你根本不知道什么是现金流, 明明是负的现金流硬是说成正的,你以为大家跟你一样吗? 就这水平就别忽悠人买房子了。
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044200@0)
+9
-
你说我胡说,我说你胡说,什么是现金流,是非有公论,值不值得投资大家这么一比心里不就有数了吗?我一直忽悠大家买房子不要卖房,如果大家都早听了我的忽悠,早就大赚了。相反没买的,卖了的,哭去吧,找你们盼跌赔。lol
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044208@0)
+2
-
指出你的错误就是盼跌? 真够可笑的。大家都是大学毕业,什么是现金流什么是报税成本还是分得清的,你还是换个地方忽悠吧
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044225@0)
+8
-
让我菜鸟来试着理解一下,现金流:凡要从口袋里掏钱出去就是负的,能放钱进口袋就是正的,对吧?
-xjcjq(rufeng);
2021-10-15
(#14044239@0)
-
他想强调个流,岂不闻本金可以随时作为line取出来随便用,流动性大大的好。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044245@0)
+1
-
别再教人heloc了,以后每个人都做房东,我们到哪里找优质租客?
-yingli(ying);
2021-10-15
(#14044258@0)
+8
-
好的,我闭嘴。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044276@0)
+1
-
我是这么理解的, 跟什么本金什么投资收益没关系
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044248@0)
+2
-
狗P现金流,这些年被你那个所谓现金流忽悠的现在是不是都在哭?按照你们的算法现金流什么时候正过?笑死。还在这装正义打击忽悠。自从有revolving mortgage的存在,现金还算个事?歇菜吧你。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-15
(#14044241@0)
+3
-
的确,很多人被现金流忽悠,没把mortgage的本金部分算上,其实也就一个月强制储蓄几百的事。结果错失大行情。
-yingli(ying);
2021-10-15
(#14044255@0)
+4
-
要不你问问大家什么是现金流?这网上有投资房的也不只你一个,别以为就你明白
-househot(花开花落);
2021-10-15
(#14044256@0)
+3
-
你说的意思就是不想每月必须貼钱进储蓄户 如果确实负担太重那就不要投资 或者说暂时不合适投资 终究还是生活质量第一
-accurate(friends forever);
2021-10-15
(#14044686@0)
-
我只是指出楼主在胡说,现在买投资房基本上不会有正的现金流,利率涨上去以后会负的更多。买不买房要看自己的经济实力,能不能承受每月几百上千的往里贴钱,这还是租客按时交房租的情况下。
-househot(花开花落);
2021-10-16
(#14044861@0)
+11
-
以前我们说的现金流是笼统的说法,现在细分成现金流和收益流了,既然你不把还本算入现金流,那加息又何来“利率涨上去以后会负的更多”呢,难道一加息你的月供会上涨?
-czczcz(看得清);
2021-10-16
(#14044953@0)
+1
-
还是分成现金流和收益流比较好。每个人情况不同,承受风险能力不同。家底不厚的人买了现金流为付的房产, 有可能没等到实现正收益的时候就破产了。
-froncois2005(nnb);
2021-10-16
(#14044983@0)
+5
-
不是,所有房贷都可以做到只付息的。
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045066@0)
-
杠杆调到最大,个风险也高。还得考虑维修费用,空置问题等。别已有风吹草动就让自己陷入困境。
-froncois2005(nnb);
2021-10-16
(#14045137@0)
+1
-
是。这里只说现金流的问题。家庭压力测试应把利率调到5%不出问题
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045155@0)
-
上一次利率5%是什么时候?
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045199@0)
-
10年前fixed有到接近5%,你的现金流算进了全部本金。所以要保守点
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045206@0)
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不对,我06年买第一个房fix4.xx,之后就一路下坡,你说的情况不存在。而且加国银行很保守了,现在压力测试利率在5.25, 你想多贷也没有。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045219@0)
-
不还本的还贷方式压力测试要保守一点,正常还本的就不必了,利息最高不过3%,而且经济非常顺利恢复的话最快也要4年后。
-czczcz(看得清);
2021-10-16
(#14045227@0)
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要根据自己家的实际情况 粮食不够只能等到库存上升后再投资 至于房价已经上涨也没办法 不然人人挣钱,当富人就没有门槛了
-accurate(friends forever);
2021-10-16
(#14045125@0)
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在房子投资上面想的太多,算的太多, 会错过许多。 多伦多房地产就好比 FANNG 股票, 会有回调,都是长期大牛股,
-bokchoy888(joeblack);
2021-10-16
(#14046659@0)
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是你不懂,坐家里想当然。现金流可调。本金部分可少还或不还
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045057@0)
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你这种不还本金只还利息的做法就是赌房价一直涨,万一来个2017年初那种情况房价一下跌几十万就完了,这种纯赌博的投资方式就不要推荐给别人了。
-househot(花开花落);
2021-10-16
(#14045532@0)
+2
-
由于通涨,房价一直涨是必然的,当然有波动。而且投资房子不就是堵房价涨吗?哪个看重房子租金赢利了?有现金流即可
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045541@0)
-
你的前提是房价一直涨,这个没人能保证,再有地税也会跟着涨,不还本金只还利息会导致持有成本越来越高,尤其是在利息上涨的时候。 未来几年利息上涨导致房价停滞不前甚至下跌是大概率。还是那句话,按自己的实际承受能力做决定
-househot(花开花落);
2021-10-16
(#14045577@0)
+1
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停滞不前甚至下跌是小概率,房价的涨跌是由人民和政府决定的,只要人民有需求政府不让跌,那就只有涨。
-czczcz(看得清);
2021-10-16
(#14045620@0)
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房价本来长期就是一直上涨的,或者说曲折上升,间中的一个小波动真是太正常了。没人认为会一直直线上升。炒股不也一样吗,盼跌们动则拿长期持有苹果啥的说回报率,难道苹果股票是直线上升中间没波动?既然是投资就没有100%,这个还用谁告诉吗?
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045626@0)
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你这是讨论风险,我同意投资有风险。这贴子讨论现金流,本金部分可算成现金流计算的收入
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045639@0)
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17年谁完了?谁跳楼了?只听说把房子卖了的完了,少赚130万
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045592@0)
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你们至于心理这么阴暗嘛,我说完了是指投资失败,你非要人家跳楼?17年18年违约的可不少,连builder都低价出房子,200多万的新房只卖130万多一点。可对于那些已经close的人来说200多万成本的房子只值130多万,却背着180-190万的贷款,没实力的人是挺不住的。
-househot(花开花落);
2021-10-16
(#14046667@0)
+1
-
你应该说在本金部分"不"计入现金流情况下
-cupcakelover(Noer);
2021-10-15
(#14044303@0)
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可计可不计,业主随便调节。事实上🉑以做到不还本金
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045061@0)
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不计入本金还款部分的通常叫收益流。现金流就是现金的流入流出。
-geekcode(文心雕码);
2021-10-15
(#14044328@0)
+10
-
不是。是真实现金流。用L0C还本金即可。可做到总贷款一直不变,甚至不断增加。
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045064@0)
-
现金流的问题这里讨论过:
-info(小雨);
2021-10-15
(#14044500@0)
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没错没错,我那时问了个问题没人回答我,再问一次吧:那每月固定买什么分红保险,算不算负现金流?
-pacl(非萌新);
2021-10-16
(#14044863@0)
+3
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不是没人回答,是答不上。
-czczcz(看得清);
2021-10-16
(#14044947@0)
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哈哈哈,让他们思考下去!
-pacl(非萌新);
2021-10-16
(#14046795@0)
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更简单点,每月定存gic,算不算负现金流
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045201@0)
+1
-
lol,每月付房租,算不算负现金流呢?
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045269@0)
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房租是expense,不是investment,所以不存在负现金流一说,和公司的人工费用一样
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045327@0)
+1
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西方的看法是,每个人或者每个家庭是一个business,在去掉那些衣食住行玩的基本开支后,是什么可支配收入,这部分收入如何产生效益是一个topic,如何开源节流合理增加可支配收入,又是另一个topic。
-pacl(非萌新);
2021-10-16
(#14046815@0)
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gic是储蓄,不是投资,没有风险,所以无所谓负现金流
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045324@0)
+1
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储蓄也为了拿利息,也算投资,保守点而己。每个月强迫自己存,就是负现金流了。房贷也一样。没必要强迫自己付本金啊
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045552@0)
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我的理解里这个还是很不同的。GIC这样的saving, return of capital 和 return of investment 都是有保障的。而房市里负现金流作为“投资”手段,和药厂开发新药秉承着同样的逻辑。药被FDA核准推入市场,当然所有的“负现金流”都获得正果,否则就是纯粹的投资亏损。
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045593@0)
+1
-
GIC保守点,投房的激进点。只说现金流,GIC强迫定投或还贷强迫本金就会负现金流,不被自己的尿憋死,少买或不买gic,不付或少付本金,正现金流的来了
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045611@0)
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少买或不买gic, 留在腰包里的是自己的钱。不付或少付本金,没有“赔”出去的是别人名下的钱。只要资产增值,当然借得越多越好,还得越少越好,但是关键是“只要资产增值”。
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045649@0)
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不付或少付本金,也是留在腰包里的真金白银
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14045786@0)
-
能一样吗,药厂那叫烧钱,研发失败了就一无所有,供房那叫储蓄,房价跌了还有房子在,存进去的本金还可以拿出来。老荡炒股炒晕了吧 LOL
-czczcz(看得清);
2021-10-16
(#14045652@0)
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房子的本金投入和定期买股市大盘指数一样。只不过加了杠杆, 杠杆的成本(利息)由房客承担, 本金加杠杆后的收益损失由你自己承担。
-ejbeqhouse(执手平淡 品味平和);
2021-10-16
(#14045663@0)
+1
-
问题是“杠杆的成本(利息)由房客承担”并不是投资的目的,记得以前和公司的财务主管在一起扯淡,说年底如果不能给股东贡献 net income,那么股东就等于是拿资本出来finance 了供货商,供养了管理层和雇员。房产也是一样,如果资产价格高企,涨幅有限,现金流持平或者为负,也许就不值得,因为等同于上面所说的股东们的白辛苦。
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
{94}
(#14045708@0)
+1
-
如果有人愿意承担我长期利益成本(利息), 而且在大盘短期回调不强行让我清仓, 允许我加杠杆买大盘指数, 我也一定愿意。
-ejbeqhouse(执手平淡 品味平和);
2021-10-16
(#14045721@0)
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我们在兜着圈子说话,如果房价涨幅足够,负现金流或者没有现金流都是可以承受,也都是值得的。但是四十万的房子涨到两百万,往往比两百万的房子涨到四百万更容易。
-the_dumb_one(粉红撩死人);
2021-10-16
(#14045784@0)
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和买大盘指数一样, 一直有人喜欢Market timing。有人定投。各有道理。我以前和你一样, 现在我觉得我没有market timing那个直觉。
-ejbeqhouse(执手平淡 品味平和);
2021-10-16
(#14045849@0)
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关键看你的合同有没有违约风险。如果储蓄只是自己的计划,又随时可以取出来,当然不算现金流。如果你的房贷到期不还就违约了,那就要算。而如果你用LOC等操作,没用自己的现金,那就不算。归根结底还是看你必须的现金流动。
-geekcode(文心雕码);
2021-10-16
(#14046711@0)
-
我说的很清楚,在本金计入现金流的情况下。在我看来这很合理,因为是实实在在的收益。而且可以随时取出。有人说房价不增值就会破产,这属于无知的可笑。
-idontknowa(idontknow);
2021-10-16
(#14045197@0)
+2
-
房产投资要选择和秉承适合自己的投资体系,不管选择升值派还是现金流派。最怕是盲目的跟风,追涨杀跌。
-fishbump(moving);
2021-10-16
(#14046325@0)
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追跌杀涨更是要不得,如果是下降通道,更加不能进。现在是上升通道,上升通道顶在哪,没人知道
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-10-16
(#14046459@0)