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枫下家园 / 枫下觅巢 / 再问个专业问题 买投资房,1.想把土地转让税和downpayment 一起从LOC里拿出来, 是不是土地转让税这部分的利息不能按mortgage的利率走而是按照LOC的利息(P+0.5%) 走?2.土地转让税可以算在投资房的mortgage 数额里吗?那怎样操作呢?谢谢
-sofiay(红铃铛);
2021-3-22
(#13587177@0)
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非常有意思,我也想知道其实你已经是两边loc+mortgage=100%的房价了吧?如果再加上土地转让税不知道银行和cra怎么操作。当然如果loc+mortgage<100%的房价,再加上土地转让税也不超过100%,应该没问题。
-lcd(LCD);
2021-3-22
{164}
(#13587211@0)
+1
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是的 等于投资房我自己的钱一分没出
-sofiay(红铃铛);
2021-3-22
(#13587292@0)
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恭喜恭喜!这样是最好的方案。土地装让税的利息这样操作也是cost。就是不知道银行能不能给房贷的利息。理论上我觉得是不可以,但实际操作是不是有空间?
-lcd(LCD);
2021-3-22
(#13587311@0)
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什么不可以?
-idontknowa(idontknow);
2021-3-22
(#13587325@0)
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你下面已经回答了。谢谢
-lcd(LCD);
2021-3-22
(#13587359@0)
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所以这就是我一直说的投资房零首付嘛。
-idontknowa(idontknow);
2021-3-22
(#13587328@0)
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1, 哪有的事?loc才不管你干什么用呢。2, 当然,land transfer tax 属于adjusted cost base, 可以算到房价里面。用不着操作。
-idontknowa(idontknow);
2021-3-22
(#13587322@0)
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更正一下,land transfer tax 不能算在80%贷款里,但可以用loc然后转贷款,利息可以抵税
-idontknowa(idontknow);
2021-3-22
(#13587340@0)
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正解。不过从税务上来讲,是不是保持loc更合适。因为只还用还利息,不用还本金,最大化投资额度。
-lcd(LCD);
2021-3-22
(#13587358@0)
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我用来付20%首付的HELOC在CIBC, 贷款80%在另一个银行, CIBC的人告诉我, 20%首付如果从LOC里拿出来, 利息不能抵出租房租金收入,因为这部分加入自住房的mortgage里(和原有的mortgage一起做refinance)你们说的首付LOC 抵租金收入咋操作?谢谢
-sofiay(红铃铛);
2021-3-23
(#13587440@0)
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cibc的人说的不对。你只要有记录拿出来的钱流向了出租房,就可以抵税。如果你refinance把首付和自住房的mortgage做在了一起,你可以按比例报税。但最好是不做在一起而是加一个mortgage portion,也就是单独做成一个mortgage。
-idontknowa(idontknow);
2021-3-23
(#13587542@0)
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我的就是这样非常麻烦。后来又换了自住房。所以就一直没有claim这一块的利息。
-lcd(LCD);
2021-3-23
(#13587629@0)
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大胆claim,只要不是假的,怕啥。查账时给资金流水作为证明即可
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-23
(#13587638@0)
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Claim 虽然我也这么 claim,可是BMO 给我打印年度statement的行员和楼上CIBC 的人说的一样,LOC 是自住房做抵押建立的,从LOC 拿钱产生的利息是自住房的cost不是投资房的cost,我说ok thanks。别告发我,看税务局怎么处理吧
-w4b(w4b);
2021-3-23
(#13587660@0)
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而且从 LOC 拿出的钱,怎么用银行不管,BMO 也不会出证明证明资金流向
-w4b(w4b);
2021-3-23
(#13587663@0)
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不管是用房子抵押,还是用你自己抵押(卖身投资),还是没有抵押,只要是借来的钱用于投资,利息就可以抵税,和抵押品一点关系都没有
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-23
(#13587668@0)
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正确!是否可以抵税不看来源看用途,purpose of use. 相反,你若是从出租房拿出loc去买自住房,是不能抵税的。比如你自住房还清贷款转出租,refinance的利息反而不能抵税。银行的说法是错的。
-idontknowa(idontknow);
2021-3-23
(#13587691@0)
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非常正确,只看钱的用途,不看钱从哪里来,我为这个专门查过CRA的网页,跟我们想的是一样的。但是,CRA也规定了,必须是用来以赚钱为目的才可以抵税,比如说这个房子我不以极低的价格给谁住了,然后还报了亏损,那就不可以了
-vvgege(Vvgege);
2021-3-23
(#13589095@0)
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银行的人怎么胡说?从loc拿钱就是自住房cost?那从出租房拿钱就是出租房的cost了?真是胡说八道,太不负责!
-idontknowa(idontknow);
2021-3-23
(#13587696@0)
+1
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银行的人还不如rolia的群友水平高呢
-cupcakelover(Noer);
2021-3-23
(#13587726@0)
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很多银行的人对税务也是一知半解,你多问几句他们就让你去问会计师了 lol
-czczcz(看得清);
2021-3-23
(#13588523@0)
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非常麻烦。refinance出来的钱,和自住房的贷款在一起。只能按比例分。但是又有加速还款。后来又加贷,换了自住房,根本分不清。没有多少钱,就算了。
-lcd(LCD);
2021-3-23
(#13587910@0)
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好奇一下,问一个相关的问题,买楼花如果用LOC里的钱的话,在楼建好之前产生的利息税务上怎么处理呢?是算在新房单位的成本里吗?还是可以当作购房前期发生的费用抵税?
-ash30(ash);
2021-3-25
(#13590978@0)
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还是说很少有人这么操作?都是用现金交预付款?
-ash30(ash);
2021-3-25
(#13590995@0)