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@San Francisco

升斗小民投资美国-小有小的好处 - 停车场边的小BAGEL店

tarig(abdein)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛大概两年前，我们镇子去纽约的公共汽车停车场边有人盖了个小BAGEL店。BAGEL这玩艺儿，用我们家老太太的话说就是死面的面包圈，难咬、抗饿，糊弄肚子的。这家小店每天早晨5点开门，连老板带伙计总共4个人。BAGEL全部是现做现卖，外带咖啡什么的，大伙儿等汽车时吃个热乎、省心。特别是那帮去华尔街的老美，公共汽车来时几乎人人背着LAPTOP公文包，左手报纸右手咖啡。上了车咖啡喝完报纸遮脸开始打呼噜。

小店7、8点钟最热闹，大约到9点就关门了。周末我去了一次竟然不开门。这太违反逻辑了。我于是好好把它研究了一阵。一番小学加减法算下来，才发现人家这算盘真是精阿。ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

先给您看看他的帐本(我估摸的)。
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
支出：$5050/月

1) 店钱：$1350/月ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967
商业贷款30年定期利率是6%，25%的按揭。

地皮+商店+设备+苛捐杂税 = 30万ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
按揭 = 30万 X 25% = 7。5万
每月利息 = 1350
ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967
2) 人工： $2440/月
老板很精明，雇一个人每天早上3点钟来，发面、打扫、清理、准备。这个人咱们就算他 $9/小时。其它人等包括老板自己都是5点钟来，干到9点收拾完毕关灯走人。这些人咱们就按联邦规定最低雇佣时薪 $8。5算吧。
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
所以每天人工 = $9 X 6 + $8。5 X 2 X 4 = $122

3) 水电费$800，垃圾清理 $200ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

(感谢逸云三洲兄，我的支出忘了几项)
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
4) 会计费 $400/年， 保险 $3000/年

5) BAGEL和咖啡的毛利率扣除水电费后设在80%吧。要照我们家老太太的说法，我应该算95%。ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

6) 假设雇用的全部是小时工，以临时工算，没有保险和SOCIAL SECURITY等负担。设备每年折旧$5000， 建筑每年折旧$16000，但考虑到税收上的好处，就不计入了。
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
收入：$25000??

我们那个停车场可以趴500辆车，只要不是周末，永远趴得满满的。咱们假设每两个人里面有一个会买他的BAGEL，每位消费 $5。一个月20个工作日，那就是ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

$5 X 250 X 20 = $25000
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
小老板每月净入 ($25000 - $5050) X 80% = $16000

这帐算下来，把我吓了一跳。我又仔细看看自己的帐并联系调查的情形，发现我或许把BAGEL的比例设高了。冬天的时候买的人肯定多。您想阿，大早晨起来寒风里站着等车，如果再加上腹中空空，那阵阵面包咖啡香，简直是不可抗拒的。夏天有的人就带点香蕉、酸奶什么的，生意或许清淡一些。再者，我的贷款数目或许理想化一点。ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

但是不管怎样，店主每月应该能收$15000以上，而他的各种开支应该可以控制在$8000以下。也就是说这位店主：
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
- 每个工作日只在店里呆4个小时
- 用不到7万美金的贷款抵押
- 得到一份净收入$7000以上的工作ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

还有更美好的呢。这位店主很有可能在别的地方还有生意。那么他完全可以优哉游哉地关了这边BAGEL店门，将现金存入银行的保险箱里，再晃到下一个买卖，继续监视着生意，直到日落西山。
ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
经过仔细研究该店主的投资方略，我对他佩服得五体投地。您看：
- 停车场旁边就那么大一块地方，多了没有。而且不临大马路。只能做这早晨上班人的生意。这生意么，说大不大说小不小。别人要想在他旁边盖BAGEL店或者快餐店，就得掂量掂量值不值得为这三瓜俩枣瞎折腾。
ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967
- 他紧邻停车场，顾客都是自己开车来的。他买的地皮根本不用考虑扒车的问题。只需要照着店的大小，按照规定加上一些空地，就可以了。大家知道在美国开店，停车场往往是店本身的好几倍。那些额外的地税，您都要从店上赚回来。这个BAGEL店就没有这个负担。

- 不用做广告。把店门口对着停车场，让一股一股的香气将那些空着肚子上班的人勾过来，就齐活了。而且他的顾客不会因为天气好就跑到海滨去晒太阳，也不会因为别人家的BAGEL好吃就换口味。停车场在这儿呢，去纽约就得来这儿坐车，来这儿坐车就得闻他的BAGEL的香味。ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967

我私下里一琢磨，如果这个店主有多家生意，那么就不可能放7万块钱按揭。最有可能是利用前两年超低按揭的贷款，比如只放5%。或者他已经有其它的店，经过几年积累了一些本钱(EQUITY)，他可以用类似HOME EQUITY LOAN 的形式用那些店的本钱作抵押来贷款。弄不好这位朋友自己一个子儿没掏，空手腾挪建了一个店。每天早上4个小时就拿回家$250块钱。相当一部分很有可能还不用上税，因为全部是现金交易。还不用担心恶性竞争丢饭碗。
ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967
看来生意不在大小，关键要合适。您不妨在您家附近瞅瞅，没准也能开个BAGEL店或者早点店什么的呢。

引用 0 请：http://www.cchere.com/article/790967更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
(#3087872@0)
Last Updated: 2006-7-18
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  • 枫下拾英 / 美文转贴 / 升斗小民投资美国-投资加油站的陷阱 by山而王 (ZT) -tarig(abdein); 2006-7-18 {2439} (#3087641@0)
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛北京人爱问：“有什么猫腻？”美国人喜欢讲：“WHAT IS THE CATCH？”

    加油站这玩艺儿的猫腻还真不小。我看了看，大概有以下几条：- 环保问题
    对于加油站、汽车修理行、肉类加工厂这类产业，环保算得上武功的命门，一捅就
    破。
    美国政府对于环保有很多规定，而且近年来这些规定越来越严格。不幸的是几十年前建的加油站无法遵照最新规定。所以您要是买一个4、50年前建的加油站，第一条要担心的就是地下埋的这几个大储油罐。好象有的地方规定，新加油站开业前必须有环保检查报告。这报告嘛还分PHASE1、PHASE2什么的，无非是打眼取样化验。一个比一个详细，一个比一个贵。
    一旦您的储油罐漏油被发现，请您立刻开始祈祷。如果只是小型泄漏，您要做的是
    * 把那个肇事油罐挖出来(这个油罐有一节集装箱那么大)
    * 按照探测结果把泄漏地点附近的油砂全部挖出，让政府检查通过，您再买干净的土加上一个新油罐填好。再让专业公司出环保报告，通过了，您才能开业。
    网上有人建议经营者，要是发现泄漏马上宣布破产，把包袱扔给政府。这倒不是此人缺德带冒烟的，实在是这个窟窿太大了：专业公司一次打眼探测加出报告就是几千美金；如果是小型泄漏、贵宝地的法律不是太严酷、而且您运气不太差的话，几万美金打底您没准还能爬出来；如果是严重泄漏的话，我还没听说哪个自己开加油站的从那个坑里爬出来的。估计难度系数和自掏腰包治理腾格里沙漠差不多。
    - 贷款问题
    由于加油站太容易出事，去银行贷款很困难。您想阿，人家贷款给公寓楼，什么都没有了，不还有楼嘛？实在不行地皮也是钱那。(当然，加州动不动山体滑坡什么的咱就不讨论它了。) 一个加油站呢？
    * 一有泄漏发生，你破产银行倒帐了。一个漏油的加油站您让银行卖给谁去？
    * 一着火。。。我就不多说了。银行连点渣滓都剩不下。
    *石油涨价，您撑不住了。
    银行不喜欢这种风险大，没谱的行业。这就意味着您贷款会很困难。贷款困难不光买时困难，卖时也困难，因为新的买主也贷不到款阿。还有一条是我最近才学到的，那就是一旦银行觉得某行业风险太大，决定彻出该领域，它可以不顾成本的迫令你立刻还清全部本钱。(有一年纽约长岛的很多私人电工就这么被逼垮了一大帮)

    - 地点限制
    加油站对于地点的依赖性简直比饭馆还高。俗话说酒香不怕巷子深。饭馆要是有点特色，地点偏些那叫王者气派。一个加油站，您能做出啥特色阿？都是3种汽油外加柴油，您能再加什么料阿？

    所以有人买加油站，看着报告上写的平均一个月卖16万加仑，好棒阿。被人提醒再看看最近4个月的业绩，怎么匀速下降到6万了？原来对面那家SUNOCO是新开的呀。

    或者您一接手加油站，发现怎么大家都改道了？原来那边新修建了一条国道，您这儿成胡同儿了。要不您这儿的福特汽车装修厂刚刚关门，工人们托家带口呼啦呼啦的往外搬。他们走了，哪儿有工作奔哪儿去了，您怎么办阿？您背上还驼着个加油站呢！
    所以，动手前您要调查、调查、再调查。千万别着了道。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 升斗小民投资美国-----投资不是拼命 -tarig(abdein); 2006-7-18 {3399} (#3087861@0)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛升斗小民投资美国-----投资不是拼命
      我一个朋友是IT工程师，前几年投资一家中餐馆，雇个福建偷渡的人做大厨，太太管收银。那一段时间，他神出鬼没跟BAT MAN有一拼。中午人家去餐厅吃饭他拼命往家赶，扑进餐馆就炒菜，要不就去DELIVER。干到下午一两点钟再偷偷溜回来。他太太年轻貌美，但是急了不管好区坏区也给人家送货上门。干了几个月，垮了。
      经营中餐馆、小卖部、中国店这种生意，全和现金打交道，又都是一笔一笔小生意，您得不眨眼地盯著。生怕哪个STICKY FINGER把您的钱沾走了。而且工作时间长，一天十几个小时在上面耗著，时间就是命阿。那真是以命换钱呢。
      如果您想进入这类行业，除非有极其信任、又有能力的人替您看摊，否则您不是投资，是在给自己买工作呢。
      那么什么才是投资呢？在我的概念里，投资是以钱赚钱。您买基金，不用24小时盯著吧？去夏威夷度假回来不会被人圈包会吧？这叫投资；您买个公寓楼，每月支票直接寄到您信箱里，所有管理、修理、维护、打扫工作一律外包，您每月轻轻松松，知道10年后这个房跟您一个姓了，这叫投资；您买个NNN小型商业中心，每个月商店把租金寄给您，房屋里外维护、水电、甚至停车场全是商店自己搞定，这叫投资。
      当然了，咱们也不能把事情想得太美好了。您买基金，时不时要看看它表现如何；买公寓楼，得经常查查物业公司打理得咋样，房客们是不是住半年就想走人；就连NNN商业中心，您也得监督著，别让这帮人把你的房拆了。
      我觉得，您要是有份固定工作。周一到周五每天花费一个小时在投资的事业上，周末两天算10个小时吧。基本上合适。如果您负担轻又斗志昂扬，不妨多点。可一旦您发现自己每周必须花20个小时甚至更多在投资上，我得说您是打两份工呢。这个干法，一段时间行，持久战是要垮的。
      总有一些人，特别是能人、巧手，眼界高，脾气大，别人干的活统统不入眼。或者觉得这么个扫厕所清垃圾的活我还要请人干，太亏。于是身体力行事必躬亲，自己不够老婆上，老婆不够全家上。打一场人民战争。但是您想想这些人，他们投资是为了什么？为了多挣钱。多挣钱是为了什么？为了全家过上好日子。那你们全家连10岁的小儿子都在给人家加油、扫厕所了，这是好日子吗？
      那么正确的方法是什么？是投资前算帐的时候，就把雇人干那些低收入工作诸如清理、跑腿的费用打入成本。您要当老板，不是花钱雇自己当跑腿的。您要是买了公寓楼，应该把修理、打扫的活计包出去，不是刮风下雨时自己扛著梯子给人家修窗户、修锅炉去；您要是买个自动洗衣店，应该雇人替您早上开门打扫，不是每天一大早5点和公鸡一块儿起床扫地去。
      总有一些人分不清投资和工作的界限。算著算著就把自己绕进去了。就说我自己吧，2004年底看了个公寓楼，70万开价，每年租金我忘了，反正扣除各种费用净赚5万。我当时眼睛就红了，想买。但是回家一算帐，发现人家业主有自己的物业管理公司，专门打理他的1000套公寓房，管理这块儿他只算了租金的5%。我要是请人来，恐怕就要10%。服务质量肯定和人家自己的公司没法比。再有就是那个房子的地点在穷人区，离我家单程1小时，嗑药卖白粉的满大街都是，我这么个书生大老远的跑那儿去，连地产经纪都摇头。我说我不怕，我早起晚睡，我养狗，我买枪，我学射击，我。。。
      还是我家那口子把我拦下了，说这钱咱们不挣了。咱们不是来玩命的。2005年那个公寓楼以一百四十万再次转手。我看着直叹气，但是我得承认，我家那口子的话很对。那个楼命里就不归我，我也命里不该发那笔财。我要是真买下那座楼，自己什么都不懂，每个周末肯定就搭进去了，说不定还有生命危险，我的幸福生活也就歇菜了。那就真正本末倒置了。不过呢，经过这么多年的琢磨，我还是打算买公寓楼，还是想在那个地区买。这个我慢慢跟您说。
      有一种投资人，是火山爆发似的。他们的做法是在一到两年内，将一个破烂不堪的地产翻新、全部出租，业绩稳定后马上出手。自己拿著钱休息一阵，同时寻找下一个目标。这也是条路，所谓速战速决不与敌人做过多的纠缠。但是这对眼光、资金的要求都很高。也算是投资高手的境界了。
      说来说去一句话，投资不是找工作，更不是拼命。您做之前，一定想清楚了

      http://www.cchere.com/article/782527更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 升斗小民投资美国-----地皮: 百万富翁保安和养驴的同事 -tarig(abdein); 2006-7-18 {1878} (#3087862@0)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛升斗小民投资美国-----地皮: 百万富翁保安和养驴的同事
      我们小区雇了个保安，有事没事就开著个破福特在停车场呆著。有一天我顺嘴和这伙计聊了聊。伙计洋基口音很重，好象没受过高等教育。自称从政府退休了，除保安这份工作外就是守著祖上传下来的7公顷地。我一打听，霍！好区呀。在REALTOR。COM上，一公顷地能卖30万美金。7公顷？这可是个百万富翁阿。
      我赶紧凑趣说：您老人家可真是包子好吃不在折上阿。没打算卖几顷地或者干脆盖它个小区什么的？
      伙计特得意：我不卖。我种了些蔬菜水果，不用任何农药，特好吃。长好了，我就送人。
      我说：您这可是绿色无公害食物，怎么不卖个大价钱阿？
      他说了：我种菜主要是为了避税。政府有规定，多大的地要产出多少水果蔬菜才能免地税。我要是卖菜，麻烦不说，还得交税。
      我还有个美国同事，家里的农场养了两头羊，几头驴。拍了照片当电脑桌面使。跟我说这些羊和驴跟他有年头了，我问他养驴养羊是不是为了喝奶吃肉？他摆摆手，说是为了减税。州里规定要想当农场减免税收，必须养多少牲口或者产多少农产品。他家是一马平川的草场，嫌每年种东西太麻烦。索性圈起来放几头驴和羊，草有的是，自己啃去吧。这恐怕是世界上最幸福的驴和羊了，不用干活、不用产奶、甚至不用下仔，每天想吃就吃想玩就玩，边吃边玩就替主人把税免了。
      有人说现在美国的农场已经都是投资人拥有的地产了。他们买农场根本的目的不是为了农场赚钱，而是为了那块地皮。他们的伎俩往往是这样的：
      - 买一块地
      - 如果小就圈起来，盖个牲口棚，放俩吃草的牲口
      - 如果地皮很大就挂牌出租给农民， 农民要保证每年养多少牲口或者出产多少农副产品，一部分归地主处理，用来避税。另一部分就作为农民自己的收入。
      当然，这是指那些水草丰饶的地方。您要是在拉斯维加斯外面的荒漠里买了块地皮，别说驴了，谁也不会去的。
      我建议您买地皮还是要慎重。地皮，特别是没有任何设施的荒地，其价值很难把握。弄得好了，您这块地皮正躺在某开发商的关键路径上，没准您能发一把。大多数情况是躺那儿几十年，无人问津。您每年就交那没完没了的地税吧。
      据说大的地产商从来不买地皮，管那叫烧钱的窟窿。美国最大的豪华型地产商TOLLBROTHER一个大佬说过：只有当我的推土机就要驶入工地时，我才会在地契上签字。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 升斗小民投资美国-小有小的好处 - 停车场边的小BAGEL店 -tarig(abdein); 2006-7-18 {4526} (#3087872@0)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛大概两年前，我们镇子去纽约的公共汽车停车场边有人盖了个小BAGEL店。BAGEL这玩艺儿，用我们家老太太的话说就是死面的面包圈，难咬、抗饿，糊弄肚子的。这家小店每天早晨5点开门，连老板带伙计总共4个人。BAGEL全部是现做现卖，外带咖啡什么的，大伙儿等汽车时吃个热乎、省心。特别是那帮去华尔街的老美，公共汽车来时几乎人人背着LAPTOP公文包，左手报纸右手咖啡。上了车咖啡喝完报纸遮脸开始打呼噜。

      小店7、8点钟最热闹，大约到9点就关门了。周末我去了一次竟然不开门。这太违反逻辑了。我于是好好把它研究了一阵。一番小学加减法算下来，才发现人家这算盘真是精阿。ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

      先给您看看他的帐本(我估摸的)。
      ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
      支出：$5050/月

      1) 店钱：$1350/月ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967
      商业贷款30年定期利率是6%，25%的按揭。

      地皮+商店+设备+苛捐杂税 = 30万ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
      按揭 = 30万 X 25% = 7。5万
      每月利息 = 1350
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      2) 人工： $2440/月
      老板很精明，雇一个人每天早上3点钟来，发面、打扫、清理、准备。这个人咱们就算他 $9/小时。其它人等包括老板自己都是5点钟来，干到9点收拾完毕关灯走人。这些人咱们就按联邦规定最低雇佣时薪 $8。5算吧。
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      所以每天人工 = $9 X 6 + $8。5 X 2 X 4 = $122

      3) 水电费$800，垃圾清理 $200ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

      (感谢逸云三洲兄，我的支出忘了几项)
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      4) 会计费 $400/年， 保险 $3000/年

      5) BAGEL和咖啡的毛利率扣除水电费后设在80%吧。要照我们家老太太的说法，我应该算95%。ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

      6) 假设雇用的全部是小时工，以临时工算，没有保险和SOCIAL SECURITY等负担。设备每年折旧$5000， 建筑每年折旧$16000，但考虑到税收上的好处，就不计入了。
      ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967
      收入：$25000??

      我们那个停车场可以趴500辆车，只要不是周末，永远趴得满满的。咱们假设每两个人里面有一个会买他的BAGEL，每位消费 $5。一个月20个工作日，那就是ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

      $5 X 250 X 20 = $25000
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      小老板每月净入 ($25000 - $5050) X 80% = $16000

      这帐算下来，把我吓了一跳。我又仔细看看自己的帐并联系调查的情形，发现我或许把BAGEL的比例设高了。冬天的时候买的人肯定多。您想阿，大早晨起来寒风里站着等车，如果再加上腹中空空，那阵阵面包咖啡香，简直是不可抗拒的。夏天有的人就带点香蕉、酸奶什么的，生意或许清淡一些。再者，我的贷款数目或许理想化一点。ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

      但是不管怎样，店主每月应该能收$15000以上，而他的各种开支应该可以控制在$8000以下。也就是说这位店主：
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      - 每个工作日只在店里呆4个小时
      - 用不到7万美金的贷款抵押
      - 得到一份净收入$7000以上的工作ccｈｅrｅｅ.com http://www.cchere.com/article/790967

      还有更美好的呢。这位店主很有可能在别的地方还有生意。那么他完全可以优哉游哉地关了这边BAGEL店门，将现金存入银行的保险箱里，再晃到下一个买卖，继续监视着生意，直到日落西山。
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      经过仔细研究该店主的投资方略，我对他佩服得五体投地。您看：
      - 停车场旁边就那么大一块地方，多了没有。而且不临大马路。只能做这早晨上班人的生意。这生意么，说大不大说小不小。别人要想在他旁边盖BAGEL店或者快餐店，就得掂量掂量值不值得为这三瓜俩枣瞎折腾。
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      - 他紧邻停车场，顾客都是自己开车来的。他买的地皮根本不用考虑扒车的问题。只需要照着店的大小，按照规定加上一些空地，就可以了。大家知道在美国开店，停车场往往是店本身的好几倍。那些额外的地税，您都要从店上赚回来。这个BAGEL店就没有这个负担。

      - 不用做广告。把店门口对着停车场，让一股一股的香气将那些空着肚子上班的人勾过来，就齐活了。而且他的顾客不会因为天气好就跑到海滨去晒太阳，也不会因为别人家的BAGEL好吃就换口味。停车场在这儿呢，去纽约就得来这儿坐车，来这儿坐车就得闻他的BAGEL的香味。ｃｃheｒee.com http://www.cchere.com/article/790967

      我私下里一琢磨，如果这个店主有多家生意，那么就不可能放7万块钱按揭。最有可能是利用前两年超低按揭的贷款，比如只放5%。或者他已经有其它的店，经过几年积累了一些本钱(EQUITY)，他可以用类似HOME EQUITY LOAN 的形式用那些店的本钱作抵押来贷款。弄不好这位朋友自己一个子儿没掏，空手腾挪建了一个店。每天早上4个小时就拿回家$250块钱。相当一部分很有可能还不用上税，因为全部是现金交易。还不用担心恶性竞争丢饭碗。
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      看来生意不在大小，关键要合适。您不妨在您家附近瞅瞅，没准也能开个BAGEL店或者早点店什么的呢。

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