本文发表在 rolia.net 枫下论坛经整理材料和观点, 我改了个修订版.
总目录
1. 三年前的房市
2. 现在的房市,谁涨得多，谁涨得少
3. 房价狂涨的原因
4. 哪些人买了房，哪些人没买？买和没买的原因
5. 房市走势的预测
6. 华人喜欢什么房
7. 对某些流行观念的批判
8. 涨价的秘密
9. 现在该买什么房(什么房不能买）
10. 几个具体问题
1)找不找代理
2)经验公式一: 面积计算法
3) 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年
4) 经验公式三: 25万, 7.35% 相当于 ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害?
5)房价和地税, 什么比例合适
6) 一栋house的实际成本
11. 找房时的正确态度
12. 我怎么找房
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正文开始
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第一节 三年前的房市
作为一个快入籍的移民来说,如果问我这几年最大的遗憾是什么,肯定毫不犹豫地说:”2000年前没买房.”真是做梦都没想到房价会涨疯到这种程度.
2000初就曾计划买房,这是我第一轮找房.列出那时我留意过的房价(各位DX可以和现在的房价比较一下):
1) Cherokee的townhouse, 14-15万.
2) alton tower的2-bedroom condo, 13.8万
3) Sheppard & McCowan 的2 bedroom condo, 14万
4) 401 & McCowan的2 bedroom condo, 15-16万
5) Midland & Huntingwood 3-bedroom townhouse, 17-18 万
6) Brimley & Chartland的 3-bedroom detach, 25万
7) Brimley & MicNicoll东北角的3-bedroom detach, 21万
8) Finch & Leslie 西北semi-detach, 24万
9) Huntingwood & Kennedy – McCowan, Detach, 25-27万
10) Birchmount & Highgate – 3 bedroom detach, 20-22万
11) Bayview & HW7, semi, 楼花, 22万
还有许多,不一一枚举了.
当时没买, 原因:
1) 相对于98年,已经涨了20%了.
2) 首期差一半, High Ratio Mortgage 又不愿意.
3) 利息是8.35% (可以拿到减1)
但主要还是对上涨的程度估计不足. 另外,象许多新技术移民一样,当时老想蹲满3年”移民监”后去美国.所以并无在加拿大安家的强烈愿望.
第二节 现在的房市,谁涨得多，谁涨得少
人算不如天算,4年过去,我还在加拿大,而被迫再一次认真考虑买房.
说被迫,是因为这几年中看着房子年年涨,家人买房的呼吁也日益强烈. 周围的朋友和同事绝大多数都在2001-2002年中买了房. 我顶着这内外压力顶了3年,实在顶不住了.再说,总不能一辈子住公寓吧.
3年再出去一看房价,吓了一跳.
总的来说, condo接近20万, townhouse变成22-25万, semi 和小house变成27万, detach变30万.
但是在一片狂涨中, 还是可以看出一些规律的:
有的房,几天就卖出,还往往超出报价.
有的房有价无市,看的人不少,但几个月没卖掉.
有的房,4年只涨了不到10%.
有的房,涨了50%仍然很热销.
涨价最猛的有以下几类房:
1) 原来标价低的房, 比如17-19万的bunglow, townhouse, semi 等.
2) North York和Richmount Hill的房.
3) Markham接近Pacific Mall的房
4) Scarborough部分地区(Warden以东,McCowan以西, Steels以南,401以北)
5) 0-15年的房
涨价最差的有以下几类:
1) Markham路以东到MorningSide的房.
2) 冲着大路的房(前门冲大路比后院冲大路差)
3) 靠近CN铁路的房
4) 紧贴401/404的房(但比冲大路要好)
5) 40年以上, 用oil取暖, 太旧的房.
6) 不好租的旧房.(新房不好租,仍能热销)
7) 治安不好的区
8) 旁边有政府廉租屋的区
我没有研究downtown, yonge以西, Missisauga, 等地的房.没有发言权.
Aurora, Newmarket, Whitby, Picklin等地的房价,涨得也很利害.从比例看,不亚于Richmount Hill.
第三节 房价狂涨的原因
首先,我想谈谈我认为的房价狂涨的原因.
新移民源源而来, 低利率都是重要原因, 但不是最决定性的原因. 最大的买房人群就是那些目前还在上班的人. 这些人拿的是几年前高科技泡沫时定的高工资, 工作多年, 常常夫妻都有收入. 他们的信用非常好. 银行很愿意贷款给他们.
而这些人绝大多数都在2001-2002年买房,哪怕有人96,97年就来了.当时的房价多低啊!楞是不买, 非要等到涨起来了,才抢着买.奇怪吧?一点也不!
本质的原因就是大家当时都有一个去美国的念头,总是缺少在这里扎根的决心.
(少数人除外). 科技泡沫破灭后,特别是911以后,几乎断了去美国的可能性,这伙人猛然发现,多伦多其实不错,现在在这里还有一份高薪工作. 甚至比在美国新找的工作工资都要高了.这才开始settle down了.
想想自己，不就是这样吗？明知现在的房子很贵，明知现在的房市就象5000点的NASDAQ一样，但还是要买。因为，我们不可能没完没了地等下去。如果想等合适的价可能一等又是几年。人总是要住房的，而且，也不可能一直在公寓住下去。
有人对我的观点提出反证, 说我的观点无法解释美国房产上涨. 的确整个美加房产都在上涨. 其上涨和这一轮经济周期是大致吻合的. 经济发展导致房产上涨. 很多新兴高技术城市房价涨了3-4倍, 大大超过多伦多, 也超过硅谷, 纽约等地.
奇怪的是经济萧条后, 房产仍然一枝独秀. 对此, 许多人有许多解释.
利息低是重要的原因. 美国的利息之低,又是加拿大难以望其项背的. 还有种种税收上的好处, 都是鼓励买房的. 这就象最后的一针强心针一样. 保持了房产的价位. 不过, 前几年我不断地听到在美国的朋友同学纷纷买房, 但最近一次也未听到. 但也没听到他们卖房. (不象在加拿大, 很多人卖房, 一般卖旧换新, 卖小换大, 卖Toronto的房, 换Richmount Hill和Markham的房. ) 原因是, 虽然高科技不景气, 由于华人一般从事技术性的工作, 相对稳定, 真正被裁而久久未找到工作的人在我认识的人中也很少. 所以恐慌性的卖房也没有. 进入2003年以后, 经济逐步复苏, 如果就业逐步改善, 恐怕房产的下调也有限. 这针强心针就算挺过去了.
这算题外话了. 本文的重点是多伦多房市. 它有其特殊性. 因为还几乎没人从这个角度(即去不成美国者)总结涨价的推动力, 我算是提出一个新颖的观点供大家思考.
不同的人买房考虑的角度不同，买的房也不同。从几类房的销售状况分析看，就可以知道现在哪股力量是主导房地产热，而且此热还能持续多久。
新移民中的大款(不管钱的来路): 挑的都是50-60万以上的房. 我称之为“准豪宅”。但从原来30万升上去的不算。
据一个代理朋友说,这种”豪宅”现在反而处于历史低位(从原来30万升上去的不算).说明这股购买力量并不想想象的那么强大.
新技术移民2001年以后就很难找到专业工作了. 但大家手里都有几万美元,又看别人以房养房眼热,于是纷纷买房.这类买房，投资心态很重，一句著名的话：“买房比租房合算”，就是从他们中传开并祸害无穷的。这类房，一定要好租.
这类“易租房”，目前还很不错，特别是一些好地段。但随着租市的萧条，一些曾经很热地段的房子不象以前那么好出手了，出现了有价无市的现象，比如Alton Tower周围。实际上说明市场要求这些二流地区降价才能保持竞争力。另外，DOM上的天数越来越多。
上班族偏好买新房（楼花）或很新的二手房（5-15年）。我的同事80%以上都是如此。有的本身喜欢住新房。也有的喜欢旧房，但他们说，看了旧房，实在贵得买不下手，新房还合算些。新房的“合算”，在于每平方英尺的单价上。但总价并不低。
新房总体虽趋缓，相比前两种要好得多。新房的特点是，没有卖出去的房，房产商是不会建的。到工地一看，就知道热到什么程度了。
目前最热的几个区：Yonge & 16 街(几乎没有空地了)，Yonge-Bayview & 19街, Kenndy & HW7 –16街（几乎没有空地了），Major Mackenzi & McCowan – Markham (自称是Unionville)。Steels & Nelson也有许多建好的房，没想到那里也有人追捧。有一个有名的流行观点, “宁北勿东”.
新房的持续热销，这一点间接证明了我的观点。即购买主力来自上班族。
第四节 哪些人买了房，哪些人没买？买和没买的原因
1) 付得起首期的人买了, 首期不够的人没买
25%首期是影响许多人买房的重要因素. 以我自己为例, 如果三年前首期够, 也很可能买了. 很多人几年前房价低时不买, 等到2001年才买, 也是因为刚攒够首期.
有些人本来首期是够的, 但一念之差投资了股市, 变成不够了. 他们很多没买, 大概想哪儿跌倒在哪儿爬起来吧.
2) 想在加拿大扎根的人买了, 想去别国(包括回国)的人没买
3) 收入稳定的人买了, 担心工作不稳的人没买
4) 投资意识强的人买了, 算得太精的人没买
很多人没有首期, 但老觉得租房不如买房合算的人, 也想方设法买了. 然后再分租给别人.
但我有个有趣的发现, 上述投资意识强的人实际上往往是一些跟风者, 他们往往并没有仔细地考虑成本, 风险, 涨价的原因, 跌价的可能等. 他们常常说
- ”房地产是永远涨的.” (这句话原则上对, 但没有考虑在你能承担的时间内不一定是一直涨的.)
- 钱付给银行, 25年后自己可以得到一套房, 而租房的租金, 付完了什么也没有.(这句话很迷惑人, 其实在买房后每月的费用里, 要区分哪些是将来可以在卖房后拿回来的, 哪些是净支出. 必须拿净支出和租金比)
其实, 买房出租营利存在着许多风险:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 经纪费: 一栋26万的房子必须卖到27.08万以上, 才不赔不赚. 如考虑转让费，律师费等约4000元, 则要27.5万才是保本线.
4) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
5) 恶房客
6) 出租增加了维修开支, 减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了. 这就象股票一样, 只报应在最后一个接棒者身上.
7) 房价下跌的可能. 久涨必跌, 久跌必涨. 物极必反, 这是自然规律.
好玩的是, 从已过去的几年历史看, 买了的人赚了, 糊涂人有糊涂福. 所有上述不好的可能性几乎都没有发生. 而许多算这算那的人, 患得患失,错过了一次又一次机会.
第五节 房市走势的预测
无论从哪个角度来看, 房价的上涨都已接近尾声. 本来这个尾声会来得更早. 有些意外的因素推迟了它, 比如低利率, 比如原来想去美国的人投入托市, 比如美国的一些树敌行为导致一些有钱人选择移居加拿大, 比如本来今年利率要上涨,但受加元升值的影响, 导致利率不涨反跌.
但该来的终究会来.
现在的问题是:
1) 什么时候跌
2) 能跌到什么程度
我个人认为明年年初开始跌. 一开始不会太大. 因为利率----支撑高房价的最后一根支柱----不会很快上涨. 而且, 房价下跌一定比利率上涨滞后(一个季度, 几个月).
跌到什么程度就看经济复苏的速度有多快, 特别是美国经济. 加拿大现在号称一枝独秀, 是相对于其他国家很低的水平的. 如果美国经济不复苏, 加拿大的经济好不到哪里去.
我认为北美经济已经开始复苏，就业稍后会逐步改善。但现在复苏实在太慢了. 特别是就业还很差. 什么时候就业率恢复了, 房价的下跌就差不多到头了(还会在惯性作用下跌几个月).
上述分析是基于此次房价上涨, 虽然幅度上接近乃至超过89年水平, 但主要力量不是投机性的(我看过几个房的历史, 86年18万, 89年28.5万, 96年23.5万, 2003初28.5万, 因为condition差, 周围同样的房卖到30万).
所谓的跌, 是因为这几年还是涨得太快了一点. 把后面5年的自然涨幅都用掉了. 所以要调整.
但此次房市即使比89年健康, 仍然有投机的成分在. 所以, 个人认为, 目前概念最热的几种房在跌市中受冲击最大.
比如:
1) 以房养房型
除一些顶级易租房外（如步行到地铁站的那种），空置率会急剧上升. 随之此类房再售价要受冲击. 由于出租, 房子本身已经价值下降, 就靠潜在租金收入支撑房价.
2) 某些名校区型
名校区不等于好校区. 很多名校是躺在历史的功劳簿上. 随着社区居民成份的改变, 生源的改变, 学校的水平已经”盛名之下, 其实难符”. 而现在的房价是按照其”盛名”而price-in的.
比如Don Mill和Leslie的两所名校.
3) Richmount Hill的很多5-10年的房.
5-10年的房是房价最贵的. 买这类房的很多人买的是楼花, 然后等小区建好了再出售. 炒做使得这部分房的价值被高估.
4) Townhouse和condo
这两部分房是近几年涨幅最猛的. 调整的空间也最大.
相对而言, 自住的旧房(不便出租的那种), 不会受太大冲击. 特别是靠环境取胜的房子.
新建的房价格下跌幅度也不会太大. 主要原因是新房(楼花)的价相对算低.
总的来说, 我觉得下跌会在平均15%以内. 个人感觉.
不过, 最近由于加元狂涨, 对华人的购房欲望打击很大. 华人从国内出来一般都带着一笔美元. 通常这笔美元会一直以美元的方式存放着. 不管是自住买新房还是买旧房出租, 这部分美元都会成为down payment中的重要组成部分. 现在这部分钱严重缩水, 大大提高了买房成本. 也许房市的”拐点”就是由此而触发也未可知.
第六节 华人喜欢买什么样的房子
华人挑房子其实有着相当的共性。
1）新
不知有多少人在我面前讲了新房的好处。结构好，材料好，所需维护少，样子好，区好（因为是新区，常常位于将来城市发展方向上，具升值潜力），便宜。这些我都觉得有一定的道理。
由于华裔已成为买房的主力之一,所以现在的新房的设计越来越符合华裔的需要.
新房的外观越来越七棱八角, 尖顶, 阁楼, 木地板等, 符合华人心中Dream House的样子.
2）大
所谓大，仅指建筑面积大，房间大，厅大，而不是地（lot)大。这里暴露了骨子里的小农意识。房地产，在中国人看来，实际是房产。房产才有用，能住，能租。地，却有种种限制。加盖？要批。砍树？要批。种菜？可能会被投诉。只能种花草，还得费心养护草坪。完全成了负担。
3）4-piece卫生间多
据说有几个4 piece卫生间已经重要到房子能否好卖的程度了. 最理想的格局是: 主卧里有一个, 二层一个(由各房share), 地下室有一个(便于出租), 一楼放个2 piece就可以了.
4）交通方便
最好是地铁沿线，或靠近交通干线.
离GO站, 和地铁站最好步行可至, 但又不能挨着. 离高速公路两公里左右最佳.
一般都在TTC范围内。
5）纯住宅区
指大片的住宅区, 而不是商业区边缘的房子. 特别不能是混杂在工业,商业区中的房子. 旁边有许多公寓的也不行.
6）近商场
首先, 华人认为需要”近”的商场指Food Basics, No Frills等经济的”菜场”(不是Loblaws, Dominion等贵超市). 而不是Walmart, Bay之类的百货商场. 百货商场可以开车去, 远点没事. 菜场则最好步行能到.
而金山等华人菜场, 则应再远一点, 骑自行车能到最佳.
7）好学区
华人对学区的崇拜到了痴迷的程度. 学区概念是非常值钱的. 最著名的就是AY-JACKSON中学周围.
很多人(比如我)虽然不想为学区花钱, 但考虑到将来卖房时不好卖, 结果还是不得不向学区低头. 因为现在房市热, 什么房都好卖. 将来冷了, 差的区就卖不动了.
8）前院小, 后院大
在西人看来, 房产的真正价值在于地, 在于花园的漂亮. 参观过一些西人的open house, 外观并不起眼, 瞟了一眼价格,57万! 进去后, 完全是另一个天地. 整个思路都和我们平常买的房子不同. 从花园, 家具, 结构, 到最小的装饰物, 都体现了屋主的艺术构思. 没有一样东西是新的, 但也没有一样东西是丑的.
怎么说呢, 和这类房一比, 我们平常的那些房只能称之为”经济适用房”.
看了这些房, 倒使我大开眼界,原来房子的价值还可以以这种方式来提升, 而且提升的空间有这么大.
相形之下, 我认为华人追求所谓”花园洋房”是一种叶公好龙的心态. “洋房”是越大越好, “花园”没有是不行的, 但意思一下就可以了. 特别是洋人很重视的前院, 在华人看来几乎就是负担.
住惯了公寓, 思想还停留在那里. House意味着DIY. DIY意味着很多工作. 也意味着无限的Flexibility, 能按自己的意愿构思,改造它.
遗憾的是”个性”是华人最缺乏的东西.
幸好, 现在的新房,由于地块变小, Lot变得狭长. 车库通常都放在前面. 再加Driveway. 这正好一举两得, 把前院”废物利用了”.
不知大家注意了没有, 近年建的许多房子现在给人印象最深刻的往往是一个巨大的鼻型车库的车库门!
在没有比较的情况下,还不觉得难看. 去一些洋人好区看看, 前置式车库是很少的. 即使有, 也不是那么突出. 有的采取内嵌式,美观得多, 但华人肯定不喜欢,因为减少了厅的面积.
9）西人：中国人=7:3
华人其实是种族歧视最严重的民族. 我们看不起, 不想和他们同在一个住宅区的族裔有不少. 特别是印巴人。殊不知, 在洋人眼里, 华人也是不受欢迎的。
有太多的理由不喜欢华人搬来做邻居了:
- 吵闹
- 炒菜
- 出租房子
- 不好好打理花园
- 不参加社区义务
- 吝啬, 不肯捐钱(老有人上门募捐)
可是我们华人又很想挤到白人的社区中，不冲别的，就是那漂亮的花园和社区环境，就是华人社区永远也不会有的。
华人社区的特点: 看看agincourt和万锦广场旁边的townhouse群就知道了。那些房子本身也很漂亮，房间很大，间数很多，价格也很贵，交通和购物都很方便。可是没有空地，没有花园，或者叫“容积率过高”。
10）风水，朝向，号码
风水绝对是个大学问了。我是一窍不通的。但听说楼梯冲着门不好。所以近年建的房子再也没有楼梯冲着门的了。谁让咱华人是大主顾呢？人家理解的执行，不理解的也要执行。
朝向，以面南背北为最佳。可恨洋人不懂，非要把房子建在曲里拐弯的路上。据说有艺术美感。洋人这种美感又不实用，哪比得上Richmount Hill的新区，整齐划一，街道横平竖直，视野开阔，个个房子都是坐北朝南的多好！
门牌号码大有讲究。4，7是绝对要避免的。8，6则多多益善。你不信邪无所谓也不行，将来你的房子不好卖。
第七节 对某些流行观念的批判
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
1.买新不买旧, 买北不买东
2.房子是别墅?
3. 房地产永远升值
4. 名校区
5. 买比租谁合算
6. 印巴人，中国人，西人
7. 先买个小的，过几年再换
1.买新不买旧, 买北不买东
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
我一共去了以下地方：
HW7-16街 & Bayview
19街 & Yonge
Kennedy & 407 (新旺角广场）
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
Woodbine & Major Machenzie
Nelson & Steels
Pickering 靠近4号公路
Whitby
这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
先看新房的位置.
华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
再看新房本身
新房的好处有：
1)新:
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
2)结构：
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
3)用材新:
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
4)相对便宜, 短期升值潜力大:
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
新房的坏处有(排名不分先后)：
1)地点太远, 太偏
2)用材太差, 不经久:
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
3)地太小:
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
4)环境差:
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最适合人类居住”也是因为那些老区才榜上有名.
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
6)新房并不便宜:
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
2.房子是别墅?
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
3. 房地产永远升值
这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
4. 名校区
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
所谓的排名有几个, 最著名的是:
http://oldfraser.lexi.net/publicati...section_06.html
这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
Richmount Hill High School也不再参加排名了.
这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.
5. 买比租谁合算
其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
至于转租: 不是所有的房都适合转租, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
6. 印巴人，中国人，西人
大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
7. 先买个小的，过几年再换
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道.
第八节 涨价的秘密
我在找房时发现, 多伦多的房价上涨有个有趣的规律, 即” 30万趋近封顶说”.
我在前面的章节已说过, 我们讨论的房子都是”经济适用房”, 而不是洋人的那种艺术性的房, 只有那种房, 其价值更多取决于view, 装饰, 布置, 整个小区花园的美观, 和周围环境的和谐.
豪宅就更独特了.所以代理也说,豪宅反而处于近年低位.
而”经济适用房”的考虑是不同的, 更着重在实用上. 比如, 几个卧室, 几个卫生间, 装修如何, 位置(是否交通方便, 购物方便等).
经济适用房的”经济”使得它的涨价和购买力密切相关. 目前, 大家的购买力主要集中在20万-30万价位的房子. 30万以上的房子, 大家有些买不起了. 所以越是原来低价的涨得越凶. 但是涨到30万, 就不太涨得动了.
几年前, 还有许多14-5万的townhouse¸ 10万的3-bedroom condo. 后来, 所有的townhouse都到了20万以上, 有些甚至到了26万. 10万的旧condo变成了14-5万.
原来18, 19万的house变成了27, 28万(叫价敢叫299K). 但原来24,5万的house也不过到30万. 有些人叫到31,2万, 就卖得很慢. 原来就是30万以上的呢? 涨得更慢. 甚至还跌. 比如有个Warden & Huntingwoods 的房, 很大, 地下室就有4个bedroom. 89年最高点买进, 40万, 现在一看房价狂涨, 想趁机解套. 猜猜怎么着, 399K要价, 看的人不少, 快一年一直没卖出去.
这条房价上涨曲线越来越平. 房价越便宜的房越不值, 因为这几年涨得最多. 30万左右(出头)的房最值, 前提是几年前是25万.
到这儿就清楚了, 假定未来的房市是稳中有降的, 那就要买本来价值高的房产. 96年24,5万的房子, 将来再跌, 也不过如此. 但如果花28万买了96年18万的房子呢?恐怕到时候哭都来不及了.
不少朋友说想买townhouse, 因为它”便宜”. 我经常提醒说, townhouse涨的比例是最高的, 就因为它”原价”低.
怎么判断一个房子的”原价”呢? 地税是个简单的参考数字. 在第十节中再详细谈.
第九节 现在该买什么房(什么房不能买)
我的分析都是基于房市稳中有降. 在这样的房市中,要么不买,要买的话,与其考虑升值潜力, 不如考虑抗跌性, 以减少风险.
在第八节中, 我提出"30万趋近封顶说". 所以从减少风险的角度, 应该到30万价位周围去考虑, 并找96年价格较高的那类房.
如果找不到合适的旧房, 还不如买楼花. 但是新房现在的价格也很高, 很多我们预期的升值已经price-in了. 参见10.6节”新房的实际成本”.
从投资的角度, 新房的风险比旧房小. 特别是”易租房”. 现在”易租房”价格炒得很高, 还是有很多人买. 但租市已经风光不再了. 我看了网上的租金报价, 明显低了许多.
地铁沿线, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周围，Don Mill的Senica College周围，Warden的丰华超市周围，AY-JACKSON中学周围，就是最典型的此类房。这还是目前最好租的部分.
对这类”以房养房”的房子, 我一度很感兴趣. 毕竟经济上的诱惑太大了. 但是, 看了不少这类房, 感觉”喜欢的房子不好租,好租的房子不喜欢”.
因为, 好租的房子, 往往要强调交通方便, 对环境往往要求就不高. 而你的房子好租往往, 整条街的房子都好租. 于是路上停满了车. 人很嘈杂. 这都是扣房子价值的因素.
租过的房子一般condition较差. 因为以能租为买房出发点的人, 不关心房子. 他们将来的卖点, 也主要是这个易租性.
剖析之下, 这个” 易租性”到底price-in了多少呢? 我发现对于28万的房, 大约是3万元左右. 如果它不能租了(比如被检举, 警察有记录了;或比如新移民不来了,难租了), 那就只值25万了.
这3万元意味着什么? 你买一个可以以房养房的房子, 你要把你后3-4年的租金先预付给现任房主.
如果租市一直那么好, 你在3-4年后卖出, 也可以从下任房主处预收回你付给上任房主的这部分钱.
但如果租市不幸地在你手里变坏了, 你这几年租房其实一无所获. 因为你预期的租金收益早已被上任房主拿走了.
如果, 你这几年也没租满, 那就更亏.
所以, 能租决不能成为选择房子的前提. 就算要租, 也要从我开始. 其实任何房子都能租. 关键在于打算付出什么代价. 别人做好了分门出入, 地库公寓, 然后把你后4年的租金拿走了. 那还不如由我自己来做这个事, 如果可行的话. 别人的非法改装, 我干吗出3万去买?
还有, 到了工作丢了真缺钱, 可以把整个地面都租掉, 自己住地下室. 总之, 路很多.
以房养房的观念太诱人了, 这是我思考最多, 最后放弃的. 我不妨再多说几句. 这件事本身并不坏, 关键还是一个投资回报风险的问题.
那么一个地库分门出入改装过的房子是否应该比未改装过的房子值钱一些呢?答案一般也是肯定的. 关键在于, 多值了多少钱.
先假定改装是获批准的(凤毛麟角), 或直到你卖出都平安无事(较多, 大家都是赌这个).
一个分门改装, 地库变公寓, 一般1万元左右. (相信为了出租, 也不见得会搞得很豪华,舒适), 然后再扣除折旧(装修用了几年, 总有折旧, 除非刚装好就卖了), 再扣除前几年出租对房子本身的损害. 直接经济损失是维修费的潜在增加, 间接的包括对环境的破坏, 形象的破坏(租过的房, 对买房自住的人是个坏形象)等.
租的年头多, 房客换得勤, 房客不自觉, 有时这一万元扣光了成为负数.
但是现在, 很多好租的房要多卖3-4万, 从中就可以准确地估计出”易租”这个概念要卖你多少钱. 然后决定是否要花这个钱.
其实, 买房出租营利存在着许多风险, 某种程度上说, 房东是非常脆弱的:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题. 有恶房客和房东闹矛盾了,使这损招. 或者, 你的邻居complain你的门口停满车, 人进人出太吵.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
4) 恶房客赖租
5) 出租增加了维修开支, 增加了水电暖气开支, 实际收益并没有想象的那么大. 而且出租减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了.
我似乎一直在鼓吹买旧房, 有必要更正一下.
太旧的房也有问题. 房子也是有寿命的. 很多很老的区, 怎么看都是破破烂烂的. 主要是没有做update. 城市毕竟是在向外发展. 一定要具体情况具体分析.
不过有个发现, 30年以上的房, 其价值和年龄差别就没有那么大了. 因为, 30年, 原来房子的价值折旧得差不多了(30年前的房价本来就不高). 剩下的价值, 一是地价, 这和location有极大关系, 这是周围环境. 内部环境上, 还和整个小区的居民成分, 各家花园的打理等, 房子的update有关. 应该说现在我们看到的老房子, 绝大部分东西都已换过了. 要是换得少的房子, 一看就是破破烂烂的.
比如我的房, 屋顶换过几次了, 暖气很多年前从用油的换成了用气的, 所有的窗户都从原来的木床换成vinyl. 车库门也是崭新的. 但是比起邻居们的房, 还是换得算少的.
这是因为一个前提, 老房框架结构是非常好的, 用材也讲究(原木, 铜管). 30年, 50年都还行. 外部的耗材换掉一些, 装修一下, 就焕然一新了. 新建的房因为用材不好(层压板, PVC管), 15-20年是个坎.
即使在现在狂热的市场下, 我发现有些房子仍然非常难卖. 这类value-killer是一定要避免的:
1)大门冲着大马路(门口有个TTC站更差. 还有, 见过不得不back out到大路上才能开出来的房子吗?).
2)后院紧挨铁路, 或离铁路很近
3)紧靠404/401之类的高速公路
4) 后院冲着大马路(吵, 而且在院子里的行动都在行人的瞻仰之下)
5)犯罪率高
6)靠近公寓群, 特别是政府廉租屋
7)印巴人多的小区(印巴人其实并不坏,可是大家都这样想, 将来卖房就有问题)
8)紧靠商业区(如果不远不近,就成了优点了)
9)私自改造地下室出租被人投诉过, 并在警局有记录.(一般来说,绝大部分的地下室改公寓都未经批准, 而且也不容易被批准. 但政府的态度是民不举, 官不究. 一旦真有邻居投诉, 那就麻烦了. 而且这类记录买房前到警局查还不让查, 据说涉及privacy)
第十节 几个具体问题
1. 找不找代理
我的朋友中有不少人没找代理, 据说, 可以得到更好的价. 但是, 只有买卖双方都没有代理时才能得到好处.
我个人感觉, 对于首次买房者, 代理还是很有用的. 当然前提要找好代理.
我自己一共接触过3-4位代理, 最终选择了其中一位. 为什么我选他呢? 如果有当代理的网友在看, 可以从中得到借鉴:
1) 我的第一位代理还可以, 但我感觉在银行谈mortgage时没有真诚地帮我. 现在我知道, discount rate通常拿到1.25很平常, 1.35也不难, 更高也可能. 但他推荐的mortgage clerk只给我1%的折扣. 而且, 他push我太重.
2) 第二位代理倒是从不push. 但也从不主动找我.
3) 第三位代理我本来很想找他, 因为他是我以前的朋友. 转行做代理. 我以为他可以为我着想一点. 但是, 我错了. 当我觉得近期房子报得高, 成交得低, 想和他探讨策略时, 他却反复强调房价还在猛涨, 要买趁早. 还说他经手的房子都已超出报价成交云云. 另外, 每次打电话找他, 他最关心的是”你什么时候真要买?”
4) 第四位代理就是我这次买房的代理. 因为当时我主要通过No.3找房, 所以不想欠他的情,就跟他明说:”我可能年底, 甚至明年才买”, “我可能最终也不一定找你买”. 可是他说, 无所谓. 还经常给我讲房子买卖过程, 谈mortgage, 乃至装修的一些知识性的东西. 有一次去看房下offer, 我说可以出29.2万, 他说不要, 出28.9先. 包括这次买到的房, 我一看这房就喜欢, 当天就想下offer. 人家要价那么低, 就想出28.5万. 他说不, 先晒它一晒, 看看有没有其它offer.过了两天, 卖方agent催我们下不下offer, 我们认为时机成熟了, 下了个27万的offer. 最后28.1万成交. 我觉得他非常理解和尊重我的理念, 即房市再高, 也能找到特别合适的价格, 抱着买不到无所谓的态度. 有时都觉得他比我还不着急成交与否. 买完房后, 还带着我跑银行, 跑Home Depot. 我想很少有人在房子买完后, 还愿意做这么多额外的事.
我认为代理只有充分地为自己的client着想, 才能嬴得更多的client. 如果把client当customer, 则做完一个算一个. 其实大家都不傻, 买房这么大的决定, 大家肯定都是要仔细考虑比较的.
2. 经验公式一: 面积计算法
很多旧房子,没有标建筑面积, 或者只是很粗的写着: 1500-2000. 到底是1500还是2000呢? 差别可大了. 我可不想在我买房时, 在这么重要的指标上稀里糊涂.
我总结出一个经验公式, 每个房子都有每个room(包括厨房和厅)的尺寸描述. 把这些面积加起来, 地下室不算. 得到一个数, 我称之为实用面积. 将这个实用面积乘以一个系数, 就可以粗略估计出建筑面积数.
这个系数如何算出呢? 我知道几个朋友的房子的具体建筑面积数, 也知道他们的实用面积数, 把几个建筑面积之和除以实用面积之和即得到这个系数.
这个系数大约是1.73.
比如: 我的房, 实用面积是1194平方英尺, 所以建筑面积约为2065平方英尺.
这个系数只用于粗略估计. 最好找相同年份的房来求系数. 不过, 我用这个系数来算楼花, 15年, 20年, 40年的房, 感觉误差不太大.
3. 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年
三年的mortgage利率低, 四年的高, 但是我们预计利率在三年后要上涨, 假定要涨x. 现在有两个options:
贷款额都是21万.
option-1: 第一个三年, 利率为4.5%, 第二个三年利率为4.5%+x (假定renew能得到相同的discount rate).
option-2: 前四年, 利率为4.8%, 后两年为4.25%+x (假定renew能得到相同的discount rate).
比较这六年, 那么这个x为多少时, option-2的负担比option-1的低呢? 这个x 是否存在呢? 所谓”负担”, 指的是6年中所付分期款的总额加上6年后还剩的outstanding balance. 理论上到那一天, 如果你一举把这个outstanding balance付完, 房子就是你的.
经过计算, 这个x是存在的. 大致x = 1%. 即当三年后利率涨1%以上时, 4+2比3+3合算.
但是, 假如到了renew时没有得到相同的discount rate呢? 假定第一次的discount rate是a, renew的discount rate 是b. a大于b. 则 新的x = x-(a-b). 即只要利率涨得更少, 就会变得4+2更合算些.
5年也可以算出来.
我还计算了利率差0.1%时, cashback应该是多少等等. 这些都是我出给学精算的LP的题目.
4. 经验公式三: 25万, 7.35% 相当于 ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害?
和几年前比, 房价是涨了, 可是利息也低了, 这一进一出, 到底是买房变容易了还是变难了?
这是我算的一个兴趣题. 不象上一个题有实用价值.
对于25万的房价, 如果利息是7.35%, 则相当于大约27.8万的房子拿 4.5%的利息. 大致为, 利息每涨0.25%, 则房价应降2500才相当.
这个结果非常粗, 只考虑了3年. 应该加个系数, 因为房价涨影响25年, 而利率低只影响3年.
这个系数留给DX们自己去考虑吧.
5. townhouse和house比负担
很多人都以为townhouse便宜, 所以现在townhouse比较热销. 这没有错, 但是, townhouse的负担不见得比house低多少.
以Markham某好区的townhouse和其semi-detach比, 今年卖出的3栋townhouse平均价是22.7万, 平均管理费是221元/月. semi是28万. 221元/月管理费. 这180元管理费等价于59000元房款的利息(按4.5%算). 即22.7万的townhouse的每月负担, 相当于286000的house的负担.
有人说, 付了管理费, 却得到了服务. 这也没错, 所以, 286000这个数是不到的. 比较准确的说法是, 负担在2327000至286000之间, 至于靠哪头, 就取决于每个住户对服务的满意程度了.
我个人始终认为, 楼宇所雇用的长期固定的管理, 其开支肯定大大超过根据需要临时请的service. 而效率要低得多. 因为这些管理公司本身是赢利机构.
乱想一下, 221元/月=2652/年. 我的house如果每年拿出这笔预算, 都够请人打理的了. 而且, 这种管理费据说保持随时涨价的权力.
可能由于这个原因, 新建的许多townhouse改用freehold了.
6. 房价和地税, 什么比例合适
在前面我谈到过, 地税可以作为一个参考值来估计这个房子实际值多少钱. 比如两栋房子卖价一样, 但地税不一样, 一般地, 地税高的更值一些.
目前的地税是2002年的, 还是按照老的方法估计出来的. 即主要考虑房子的大小, 地的大小, 房子的年龄等硬指标. 据说新的地税要采用市场价, 那么就不再具备这个客观参考价值了.
我的经验公式: 300000的房, 2500元地税还算正常(假定房子的condition一般). 即房价:地税 最好小于 120. 如果大于这个数, 说明房价要得太高. 除非condition特别好.
根据现在的地税计算法, 多伦多周边城市的地税明显高出一截. 比如滑铁卢, 2500元地税的房只卖不到20万. 这也可以反映出两地市场的热度.
北约克许多房子地税不到2000, 竟叫价29万. 这些房, 几年前只有19万. 我认为这些房风险太高, 避之为妙.
7. 一栋house的实际成本
house的实际成本是大大小于我们的想象的. 现在2200尺的新房卖30万, 很远的地, 一小窄溜的lot. 地价加房子的建造成本可能只有10万出头而已.
对于旧房, 旧到一定程度, 房子都折旧完了, 剩下的只是地价了. 所以地大是保值的重要因素. 所谓”location, location, location”即强调地, 而不是房.
我并未仔细地调查房子的成本. 但是, 可以从一些信息中看出来.
比如, 某偏远省, 一栋类似的房子只卖10万. 房子的建筑成本并无如此之大的差异. 所差的只是地价. 而且人家也还要利润的. 可见建筑成本只有几万.
又比如有人在多伦多买了老房子, 然后推了重盖, 好象也就是几万元. 定做尚且如此, 现在大规模造房的平均每栋房单价应该更少.
至于地价, 差别不小. 我看到有一篇”集资建房”的贴子, 一块Missisauga靠湖畔的地(2300平米), 789K. 每平米343元.
现在新房就算40*100的lot, 不过368平米, 地价126K.
但是要考虑到这样的小块地的单价和房地产公司一下子批到几百英亩的地的单价有很大区别, Mississauga又在湖滨, 地价和19街的荒地应该还有区别. 所以我觉得19街新房的地价部分应该也只有几万元.
8. 谁把房卖给我们
我们都知道近年狂涨是因为有大量的生力军加入房市, 一般认为, 新移民是主力之一, 我增加了”去不成美国的人”. 不管怎么说, 华人都是占重要比例的.
我经常听说, 某某区原来住的是什么人, 华人(有的是印巴人)逐渐搬入, 慢慢地区就变了成份.
那么, 是什么人把房子卖出, 他们又搬哪里去了呢?
1) 老人
这是一股正常的趋势. 老人卖house, 换到apartment/condo.
2) 因故要长期离开多伦多的人
比如回流的人. 去美国的人(多少还是有), 丢了工作去别的城市发展的人.
3) 犹太人
这就不好说了. 我的印象中, 犹太人的总体理财能力比华人高一个档次, 我们要跟风, 就要跟他们的风才对呀! 比如A.Y Jackson周围被华人炒得火热, 可是原来的住户犹太人纷纷离去.
听到一个rumor, 洋人(不光是犹太人)把房卖了, 然后住在公寓里, 等跌价. 利息涨了怎么办, 他们不怕, 因为他们的房是付清了全款的, 卖了房几十万在银行里, 分分钟可以拍出来. 利息涨到10%也不怕, 最好了, 房价会低了. 反正他们根本不用贷款.
4) 卖旧换新, 卖小换新的人
这部分人也不少. 我周围三年前买了Richmount Hill 22万楼花的人, 30万卖出, 然后到19街换又大又新的房.
还有租了几年赚够了的人.
当然还有其他种类. 不细列. 从上面这4个情况中, 当然不管在感情上还是经济上都应该买第(1)和(2)类的房子. 而第一类房子都是30年以上的老房. 第二类什么房都有, 但因为急, 价就较低. 可遇而不可求.
所以不知不觉地, 30年以上房子成了我找房的重点, 兼顾其它.
第十一节 找房时的正确态度
1) 买”喜欢”, 不买”值”
好象每个人都经历过这个感觉, 房子越看越贵; 一看有人竞争, 就不知不觉把价调高了; 觉得房子值, 不买可惜; 等等.
有个朋友给了我最重要的忠告: 看房绝不能因为它值而买, 首先要看自己是否喜欢, 然后才看其它.
这句话足以打消大部分的购买冲动.
看到一个房子, 只需要问自己一个问题, “我喜欢这个房子吗? 如果喜欢, 喜欢到什么程度?”
2) 底线
其次, 决不追高抢offer. 有multi-offer的场合, 通常气氛使得你不由自主地去追高. 这个时候, 一定要设一条底线.
什么叫底线? 发现许多人并没有真正的底线概念, 所以经常改变底线. 底线就是最后的界线, 过了这条线, 就是多一分钱, 也不买了. 我们可以另外设几条线, 比如理想线, 希望在这个价位附近成交; 控制线, 因为理想线不容易实现, 到达这个线也可以接受, 而且对不同的房子可以设不同的控制线, 在谈offer时, 相当于底线用. 至于那条universal底线, 就是绝对的多一分钱也不行的.
我当时的理想线是28万, 控制线是29万, 底线是30万. (我设这个线是根据我自己总结的” 30万趋近封顶说”).
宁可错过一千, 坚信一定有合适的其它房子.
相信卖房的人也不容易. 看谁能坚持到底.
3) 正确理解和代理的利益关系
我见过一些朋友的代理, 他们名为买方代理, 但我发现他们主要的工作就是一件事, 即劝说买方调高底价. 在这时候,要搞清楚,代理和你并不是利益一致的.
代理只有一点和买家是一致的, 即都想买到房. 可是多久买到, 什么价买到, 买到什么房, 代理和买家关心的角度都不同. 就算代理人很好, 很为你买家着想, 但两者的本质经济利益是不同的, 有时还是冲突的.
代理只是我们的参谋, 对他们的建议要批判地吸收. 听了代理从他自身利益出发的建议而买了不好的房子, 责任不在代理, 而在买家自己.
第十二节 我怎么找房
终于到了最后一节, 我没有想到写了这么多.
刚刚看到一篇文章说GTA新屋销售数比去年同期下降36%. (http://www.torcn.com/node.php?id=8149). 看来我对房市稳中有降的判断是对的. 美元下跌对房市的杀伤力很大, 可能是直接原因.
我对流行观念的反思, 主要是想寻找大家的盲点. 跟着流行走, 可能会随着大势升值. 但不容易在狂涨形势下买到特别便宜的房. 要在现在的狂热市场上找到便宜的房, 就要善于寻找大家的盲点. 这就是我反思流行观念的目的.
其实我们盲点挺多的. 因为我们常常想当然, 而不去作具体的调查. 比如上次, 我看到一个报告, 北约克leslie以东部分的家庭收入比Scarborough西北部地区低得多, 而犯罪率却高得多. 这都是和我们脑子里的成见相反的.
很多网友们在评论中认为我的位置太偏. 那什么位置不偏呢? 大概19街 & Young是不算偏的. 因为是在”中间”. 可是难道它不是太偏北了吗? CN Tower的位置是否太偏南了呢?
关键在于对”中间”的定义. Young肯定不能作为中间, 因为在华人看来, 往西到Bathurst, 再过去就是极差的区(我们先不争论这种观念是否对). 往东不能过Markham Road. 如果这么算的话, 404才是真正的中轴. 本来它就是Markham和Richmound Hill的交界. 买到Young都有偏西之嫌了. 如果以404为对称轴, McCowan和Young差不多是对称点.
实际地来说, 多伦多工作市场的机会排名为: downtown, Markham, Missisauga, Richmount Hill, 其它地区. 从这个意义来说, 这条中线应该是斜斜的从西南Missisauga划向Markham的才对.
这都是开个玩笑. 不过我的感觉人们脑子里的人云亦云的成见太多, 不妨多用自己的脑子想想, 在接受任何观念前, 想想为什么.
盲点就是成见造成的.
回顾一下找房的过程, 其实短得出乎我自己的意料之外.
我本来确想年底,乃至明年才买, 觉得那时房价会低一些. 但一些买了房的朋友建议说, 应该早点开始看. 才从容. 一想有理, 于是从2-3月开始, 请代理帮我打印一些感兴趣的区的房子信息来看.
第一步的目标是选区.
我怎么挑区呢? GTA这么大. 我很简单, 挑自己住过的区, 挑朋友住过, 或正住着的区.
这样, 我对这些区就有了第一手的资料. 比如区的居民, 交通, 购物, 治安, 学校, 环境等等.
第二步, 选概念
在这么多区中, 每个区都有其特色和概念. 选择适合自己的概念.
我最早放弃的就是”新房”: 我实在无法忍受漫长的等待, 然后住在工地里好几年.
其次放弃的是”北约克”和”Richmount Hill”的房. 太热门, 太贵. 而且, 根据我的地税计算经验值, 认为”北约克”的小房房价太高, 将来悬.
再后放弃了“以房养房”: 因为我发现现任房主要预收我三年的租金.
把“以房养房”放弃后, 就把自己购房的底线降了下来.
学区, 最后还是考虑了. 但避免了名校区. 除非没有price-in.
所以当时把Finch & Brimley南面的小区当作第一重点. 因为, Albert Cambell是好学校, 但并没有被疯狂炒作. 那儿的房型号称1500尺, 实际可看作1800尺(有个family room算lower, 但实际完全在地面上), 价格28.5万(96年23.5万).
不过, 后来那个区一直没有房子出售.
当我最终放弃了以房养房后, 发现选择的范围就很大了. Markham是目前价格比较理智的地方. (Pickering, Aurora等地太远), 除了Pacific Mall周围坚决不买(因为Price-in太多了)外, Milliken据说是印巴人区(虽说是印巴人的豪宅区), Markham路以东不买.
Old Unionville是个好区, 不过价格不低.
Raymerville是个好区(比不上Unionville), 但价格好.
第三步, 选房型和年份
还是根据” 30万趋近封顶说”, 为了买到合算的房子, 就得往接近30万的价位去买,
而且又不能是从18-20万刚涨上来的. 那么几年前24,5万的房, 一般是独立屋或较好的半独立屋了.
所以我本来不是十分反感townhouse, 而且特别喜欢Richmount Hill的townhouse, 但因为价格实在太贵, 只好放弃.
年份么?既然已经放弃新房, 当然也放弃了5-10年的房. 因为这个年份的房最贵.
15-20年的房普遍样子难看, (不知为何, 既比不上新房, 也比不上30多年的老房). 鼻型大车库就是这个年代房的标签. 价格也不菲.
30-50年以上的房, 就要好好挑了. 有些区实在太旧. 挑选这类房, 小区环境好坏是价值所在.
第四步, Preferences
monitor了几个重点区后, 在找区里具体的房时还有几个preferences:
1) 买换手次数少的
容易得到较好的价钱. maintain也比较好. 十几年前买的房(89年不算), 当时的房价极低, 现在卖出怎么都是赚的. 十几年没卖房, 说明他是自住, 保养当然不同. 而几年前买, 现在想赚的人, 因为本身价高, 又是投资图回报的, 所以砍价很难.
而我的房为什么买得比邻居的房子都便宜呢? 就是因为卖方代理很想早点结束这笔交易, 他们可以把精力放在另一个房子上, 趁着房市好, 多做几单. 多卖几千元, 对代理只多了百多元. 只要卖主能过得去就行. 而卖主因为是24年前买的房, 拿到28万已经觉得赚爽了.
从中也可以看出, 代理和买卖双方都不是利益一致的. 代理其实代表了交易过程中一个第三方的利益.
2) 不想买中国人的房
普遍的保养不好, 油烟, 院小, 花园很差, 再说, 最致命的问题是, “他干吗要搬走呢?”
3) 买位置, 不买装修
装修好自然好, 但很可能price-in, 与其这样, 不如找个装修差的自己重搞更满意. 而且我特别地讨厌藏污纳垢的地毯, 以地毯为主调的装修对我来说等于没有装修. 位置就是前后都不能靠大路, 我对噪音很敏感.
第五步 Paperwork
我的找房法可能比较怪, Paperwork比较多, 实地考察较少. 直到看我最后买下的房子前, 我只坐过代理的车一次, 那也是为了下offer.
因为我所关注的区都是朋友住过的区或者自己住过的区, 我到他们家去过, 房型大致有数. 所差者是condition不同而已.
但是在我靠condition筛选之前, 其它条件已经足以筛掉大部分, 我挑了几个开车到周围一看, 一般又筛掉了大部分. 有些报价太高的, 也就不用看了. 所以需要进去看的很少. 最后加起来不到10个房.
Paperwork省掉了许多自己和代理的开销. 有人老去看房, 觉得用代理的车去看房是一种享受. 有人和我说, 他进去看了三四百个房, 最后买了个楼花.
这样导致了恶性循环, 代理不再把精力放在为客户找到值的房子, 转而不断劝说客户提高底价. 好代理要能帮助客户抓住突然冒出的超值楼盘. 这需要做大量工作.
通过我前面的分析和计算, 我对于哪个区, 哪类房, 大致什么价位, 心里已经比较清楚了, 一看到这个房的介绍就知道大致怎么回事. 如果有些特别合算的房出来, 我会”眼睛一亮”的.
因为我计划年底买, 所以我就在等让我”眼睛一亮”的房子.
让我眼睛一亮的房子很快出现了. 那是一个北约克的房子. 但要价很低, 298K. 四房的半独立. 双车库. 本来我已经不考虑北约克的房子了, 但看它的条件实在不错. 我马上就决定了下offer. 可是那天居然有14个offer. 一看这架势, 我反而把底线往下调. 所以我估计我是第一个出局的人. 这个房最后卖到34万. 顺便提一下, 这14个offer中, 有10个是华人.
本想缓缓, 没想到不到一周, 又一个让我”眼睛一亮”的房子出来了. 就是我现在买到的房子. 它位于HW7 & McCowan东南角, 公园的北面, 离McCowan 300米, 离HW7 约200米.
它处在一个华人看房的盲点区. 问了好多人, 都不知道这个区, 只知道马路西面北面的新区. 包括前一阵rolia上的讨论还谈到这个区附近, 但大家都把目光放在这个区附近的新房上了. 可见华人对新房是多么的痴迷啊. 新房就象一片树叶一样,更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net