本文发表在 rolia.net 枫下论坛房产泡沫：悬在低收入阶层头顶的定时炸弹？ 我爱我家
By Dean Baker
邱瑞章 译
译者按
这是分析美国当前房地产市场的一篇具有代表性的文章。虽然文中侧重分析了美国房地产市场泡沫的破灭将对低收入家庭造成怎样的影响甚至灾难，但文章提供的数据和精彩论证值得每个计划买房的家庭慎重考虑。
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人们普遍相信拥有房产是低收入家庭积累财富进入中产阶层的最好办法之一。这个观点是否总是明智的值得怀疑---许多低收入家庭购房后因为丢失工作或家庭情况发生变化而不能保住房子，甚至购房后不久就被迫卖掉。然而，在一个充斥泡沫的房产市场中买房对低收入家庭来说绝对是一个极坏的时机选择。
在过去八年中，美国的房价出现了史无前例的增长。剔除通货膨胀因素后，全美房价平均上涨了35% 。而在以前，房价的上涨大致和其它物价上涨相吻合(即大致不偏离通胀率---译者注)。除了较高档的房屋最容易增值之外，证据还表明即使低收入家所庭拥有的房产也存在泡沫。
房屋市场存在泡沫的基本事实显而易见。房价明显偏离通货膨胀率始自1995年的后半年，和股票市场泡沫同时出现。最直观的解释是股票持有者用他们在股市中的获利买了更大的房子，一时供不应求的房源把房价推高了。
随着房价的快速增值，人们开始预料房价会继续增长，从而把未来的增值也计入了购买价。换句话说，买房者们本来会认为一幢标价20万美元的房子太贵，但由於他们以为这幢房五年或十年后会卖到25万或30万美元突然就觉得不贵了。
有些经济学家提出是基本面上的原因促成了房价上涨，比如移民、家庭收入的增加以及环境土地的限制等等。这些因素当然会起一定的作用，但它们都不能用来对过去八年房价的狂升作出合理的解释。拿移民来说，我们的确看到上世纪九十年代有较多的移民，但在八十代同样也有很多移民但却没有相应上升幅度的房价。此外，有巨大人口数量的婴儿潮一代在七十年代和在八十年代步入买房者的行列，其影响要远远大于移民。家庭收入的提高会增加对房屋的需求量，但在九十年代后期美国家庭收入的增幅并没有超过五、六十年代的的增幅，而在五、六十年代却没有出现房价的显著增长。
环境土地的限制也不是件新鲜事。 由於九十年代后期共和党在国会和许多州的议会取得了多数席位，这种限制很可能并没有变得更为苛刻。“明智发展”的动机可能在某些地区限制了房屋的建造，但在全美范围内过去五年新开工的房屋数量创下了历史的新高。这一波供应量意味着由於求大于供而推高的房价应该能被供大于求而拉低的房价所抵消，然而我们并未看到这种情况出现。
最后一点，如果说高企的房价是由於基本面因素引起的，那么房价和出租房屋的租金应该大致有相应的增幅，而事实上情况并非如此。从一九九五年到二OO一年，尽管没有房价的增幅猛，房租还是出现了比通货膨胀快些的增长。然而最近两年，房租的增幅已经变慢，慢得小于通货膨胀率。事实上，在某些泡沫化的房屋市场，如西亚图和旧金山，房租实际上在下降。或许下降中的房租还没有使低收入家庭受惠，但它证明了高企的房价并不是由於基本面的因素引起的。
房屋出租市场的萎缩是由於破纪录的空房率造成的。现在空房数正以每年四十万套的速率增加。只要房价维持在目前水平，这种情况就会继续下去，因为高房价刺激了建筑商们以近历史纪录的速度建新房。最终房屋出租市场的严重超供会把房屋销售价压下来，因为人们会更愿意租房而不是买房，而且房产主们会卖掉租不出去的空房。这样将会把房价压回到和租金匹配的水平。
并不是全美范围内都存在追疯的房价。房价增幅最大的集中在东西海岸。在剔除通货膨胀因素后，西海岸(主要是加州)房价增幅达到49。4%，东海岸(新英格兰地区各州)房价增幅更达59。6%。全国其它地区涨幅相对较小，尽管中部有部分地区如芝加哥和丹佛市等也有较大涨幅。涨幅最大的地区很可能会在泡沫破碎后失去上涨额的大部分，尽管某些局部会因经济情况的不同而有所区别。
房价的追疯程度还因房而异。最贵的房屋很可能涨价最多，从而可能在泡沫破碎时掉得最快。然而泡沫的影响涉及了所有收入阶层的房屋。
我的同事 Simone Baribeau 发现从1995到2002年间落山矶地区房价增长最多的发生在具有中等房价的邮编地区。但是在低房价的邮编地区也有很明显超出通货膨胀率的房价增幅。在大部分低房价地区房价比通货膨胀超长了百分之二十，某些地区超过了百分之三十。即使部分低价地区的房价上涨是由於地区振兴的努力和中产阶层的移入，但这解释不了在上述所有邮编地区房价涨幅都超出通货膨胀率的基本事实。
这些数据表明房产泡沫甚至已经影响到低收入家庭。在房地产泡沫破碎后，就算低价房比高价房的跌幅小些，许多低收入购房群体还是会经受到百分之二十至三十的跌幅。举例来说，如果泡沫破碎，一所目前卖到十六万美元的房子在两三年后就仅值十二、三万了。
这样的掉价幅度对於在按揭付款困境中挣扎的购房户来讲是难以承受的打击。有些购房户可以熬过足够长的时间直到最后房价回复到目前的水准，但在苦等二十年后以现在的价格把房卖掉仍是件很难受的事。泡沫的发展和最终破碎很可能会使这一过程过急地出现(译者理解这句话是指等不到价位回复到目前水平就卖掉了)。
同其它的投机泡沫一样，不良贷款方案和成问题的实施已经变得很普遍。越来越多的银行设法贷款给那些所付头款远远不足传统的百分之十房价的借贷者。甚至有些政府贷款机构也跟风采用这一做法。例如，<美国梦行动>(贷款机构名---译者注))实际上允许买房家庭借出超出房价的贷款额，超出部分用于按揭贷款的完成手续附加费(closing costs)。另外从某些按揭帐户实例中可以看出，房价评估员们迫于银行的压力往往高估了房子的实际价值。这意味着许多低收入家庭买房时根本没有净产值。当面对房屋大修或丢失工作时，他们将无法从房屋抵押贷款中借出钱来以应急需。
在一个掉价幅度较大的房产市场情况则更糟，结果是许多近期购房户欠下银行的钱显著超出了房子的价值。此外，由於有近三分之一的近期购房户采用了浮动利率贷款法，随着借贷利率的开始上升许多购房户将会看到他们的分期付款额明显增加。在许多“首次购房户”借贷方案(可能是指享受政府资助的方案---译者注)通常对低收入购房户采取固定利率的同时，那些全部由自己负担的购房户会被浮动利率贷款所吸引。
房价下降和按揭付款额增加的情形会给所有买房家庭带来压力，但低收入家庭将很难找到财源来渡过艰难的岁月，所以他们最可能因无法按期支付按揭月费而失去房子。这场灾难不仅会使购房户受到影响，同时银行在房价泡沫化地区对低收入家庭的大规模强制性提前回收房子加重了受灾形势。虽然不可能预测到房产泡沫破碎的实际过程，但低收入户聚集的地区住房的迅速脱手对该地区的发展很可能有负面影响。它加大了空房和弃房的可能性，从而导致房地产的大贬值。
现在要完全避免由於房屋价值下跌造成的痛苦和破坏可能已经太晚了，但我们仍有机会尽量减少损失。首先，目前正在考虑买房的家庭应该警觉房屋市场的泡沫化。向人们宣扬房价永远不会下跌显然是错误的---在充斥泡沫的房产市场会跌而且也跌过。其次，政府鼓励家庭拥有自己的房屋而不鼓励租房的政策，特别是对低收入家庭来说，应该有所节制。不管这一政策是否在通常状况下是好的，但在泡沫充斥的房产市场中绝对是坏的政策。劝说人们在充斥泡沫的市场中买房是鼓励他们把毕生积蓄扔到水里。政府的这个政策具有错误的导向。
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By Dean Baker
邱瑞章 译
译者按
这是分析美国当前房地产市场的一篇具有代表性的文章。虽然文中侧重分析了美国房地产市场泡沫的破灭将对低收入家庭造成怎样的影响甚至灾难，但文章提供的数据和精彩论证值得每个计划买房的家庭慎重考虑。
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人们普遍相信拥有房产是低收入家庭积累财富进入中产阶层的最好办法之一。这个观点是否总是明智的值得怀疑---许多低收入家庭购房后因为丢失工作或家庭情况发生变化而不能保住房子，甚至购房后不久就被迫卖掉。然而，在一个充斥泡沫的房产市场中买房对低收入家庭来说绝对是一个极坏的时机选择。
在过去八年中，美国的房价出现了史无前例的增长。剔除通货膨胀因素后，全美房价平均上涨了35% 。而在以前，房价的上涨大致和其它物价上涨相吻合(即大致不偏离通胀率---译者注)。除了较高档的房屋最容易增值之外，证据还表明即使低收入家所庭拥有的房产也存在泡沫。
房屋市场存在泡沫的基本事实显而易见。房价明显偏离通货膨胀率始自1995年的后半年，和股票市场泡沫同时出现。最直观的解释是股票持有者用他们在股市中的获利买了更大的房子，一时供不应求的房源把房价推高了。
随着房价的快速增值，人们开始预料房价会继续增长，从而把未来的增值也计入了购买价。换句话说，买房者们本来会认为一幢标价20万美元的房子太贵，但由於他们以为这幢房五年或十年后会卖到25万或30万美元突然就觉得不贵了。
有些经济学家提出是基本面上的原因促成了房价上涨，比如移民、家庭收入的增加以及环境土地的限制等等。这些因素当然会起一定的作用，但它们都不能用来对过去八年房价的狂升作出合理的解释。拿移民来说，我们的确看到上世纪九十年代有较多的移民，但在八十代同样也有很多移民但却没有相应上升幅度的房价。此外，有巨大人口数量的婴儿潮一代在七十年代和在八十年代步入买房者的行列，其影响要远远大于移民。家庭收入的提高会增加对房屋的需求量，但在九十年代后期美国家庭收入的增幅并没有超过五、六十年代的的增幅，而在五、六十年代却没有出现房价的显著增长。
环境土地的限制也不是件新鲜事。 由於九十年代后期共和党在国会和许多州的议会取得了多数席位，这种限制很可能并没有变得更为苛刻。“明智发展”的动机可能在某些地区限制了房屋的建造，但在全美范围内过去五年新开工的房屋数量创下了历史的新高。这一波供应量意味着由於求大于供而推高的房价应该能被供大于求而拉低的房价所抵消，然而我们并未看到这种情况出现。
最后一点，如果说高企的房价是由於基本面因素引起的，那么房价和出租房屋的租金应该大致有相应的增幅，而事实上情况并非如此。从一九九五年到二OO一年，尽管没有房价的增幅猛，房租还是出现了比通货膨胀快些的增长。然而最近两年，房租的增幅已经变慢，慢得小于通货膨胀率。事实上，在某些泡沫化的房屋市场，如西亚图和旧金山，房租实际上在下降。或许下降中的房租还没有使低收入家庭受惠，但它证明了高企的房价并不是由於基本面的因素引起的。
房屋出租市场的萎缩是由於破纪录的空房率造成的。现在空房数正以每年四十万套的速率增加。只要房价维持在目前水平，这种情况就会继续下去，因为高房价刺激了建筑商们以近历史纪录的速度建新房。最终房屋出租市场的严重超供会把房屋销售价压下来，因为人们会更愿意租房而不是买房，而且房产主们会卖掉租不出去的空房。这样将会把房价压回到和租金匹配的水平。
并不是全美范围内都存在追疯的房价。房价增幅最大的集中在东西海岸。在剔除通货膨胀因素后，西海岸(主要是加州)房价增幅达到49。4%，东海岸(新英格兰地区各州)房价增幅更达59。6%。全国其它地区涨幅相对较小，尽管中部有部分地区如芝加哥和丹佛市等也有较大涨幅。涨幅最大的地区很可能会在泡沫破碎后失去上涨额的大部分，尽管某些局部会因经济情况的不同而有所区别。
房价的追疯程度还因房而异。最贵的房屋很可能涨价最多，从而可能在泡沫破碎时掉得最快。然而泡沫的影响涉及了所有收入阶层的房屋。
我的同事 Simone Baribeau 发现从1995到2002年间落山矶地区房价增长最多的发生在具有中等房价的邮编地区。但是在低房价的邮编地区也有很明显超出通货膨胀率的房价增幅。在大部分低房价地区房价比通货膨胀超长了百分之二十，某些地区超过了百分之三十。即使部分低价地区的房价上涨是由於地区振兴的努力和中产阶层的移入，但这解释不了在上述所有邮编地区房价涨幅都超出通货膨胀率的基本事实。
这些数据表明房产泡沫甚至已经影响到低收入家庭。在房地产泡沫破碎后，就算低价房比高价房的跌幅小些，许多低收入购房群体还是会经受到百分之二十至三十的跌幅。举例来说，如果泡沫破碎，一所目前卖到十六万美元的房子在两三年后就仅值十二、三万了。
这样的掉价幅度对於在按揭付款困境中挣扎的购房户来讲是难以承受的打击。有些购房户可以熬过足够长的时间直到最后房价回复到目前的水准，但在苦等二十年后以现在的价格把房卖掉仍是件很难受的事。泡沫的发展和最终破碎很可能会使这一过程过急地出现(译者理解这句话是指等不到价位回复到目前水平就卖掉了)。
同其它的投机泡沫一样，不良贷款方案和成问题的实施已经变得很普遍。越来越多的银行设法贷款给那些所付头款远远不足传统的百分之十房价的借贷者。甚至有些政府贷款机构也跟风采用这一做法。例如，<美国梦行动>(贷款机构名---译者注))实际上允许买房家庭借出超出房价的贷款额，超出部分用于按揭贷款的完成手续附加费(closing costs)。另外从某些按揭帐户实例中可以看出，房价评估员们迫于银行的压力往往高估了房子的实际价值。这意味着许多低收入家庭买房时根本没有净产值。当面对房屋大修或丢失工作时，他们将无法从房屋抵押贷款中借出钱来以应急需。
在一个掉价幅度较大的房产市场情况则更糟，结果是许多近期购房户欠下银行的钱显著超出了房子的价值。此外，由於有近三分之一的近期购房户采用了浮动利率贷款法，随着借贷利率的开始上升许多购房户将会看到他们的分期付款额明显增加。在许多“首次购房户”借贷方案(可能是指享受政府资助的方案---译者注)通常对低收入购房户采取固定利率的同时，那些全部由自己负担的购房户会被浮动利率贷款所吸引。
房价下降和按揭付款额增加的情形会给所有买房家庭带来压力，但低收入家庭将很难找到财源来渡过艰难的岁月，所以他们最可能因无法按期支付按揭月费而失去房子。这场灾难不仅会使购房户受到影响，同时银行在房价泡沫化地区对低收入家庭的大规模强制性提前回收房子加重了受灾形势。虽然不可能预测到房产泡沫破碎的实际过程，但低收入户聚集的地区住房的迅速脱手对该地区的发展很可能有负面影响。它加大了空房和弃房的可能性，从而导致房地产的大贬值。
现在要完全避免由於房屋价值下跌造成的痛苦和破坏可能已经太晚了，但我们仍有机会尽量减少损失。首先，目前正在考虑买房的家庭应该警觉房屋市场的泡沫化。向人们宣扬房价永远不会下跌显然是错误的---在充斥泡沫的房产市场会跌而且也跌过。其次，政府鼓励家庭拥有自己的房屋而不鼓励租房的政策，特别是对低收入家庭来说，应该有所节制。不管这一政策是否在通常状况下是好的，但在泡沫充斥的房产市场中绝对是坏的政策。劝说人们在充斥泡沫的市场中买房是鼓励他们把毕生积蓄扔到水里。政府的这个政策具有错误的导向。
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