本文发表在 rolia.net 枫下论坛投资理财
What A Mortgage Broker Can Do For You?
房贷经纪作用如何？
● 南 茜
我最近收到不少读者的咨询电话，询问房贷经纪是怎么一回事，找房贷经纪的好处是什么，他们如何能帮助购房者签署一项最好的房贷合同。为此我电话采访了Assured Mortgage Services (WWW.BEATTHEBANK.CA)的Roy Cocciollo，一位有7年经验的房贷经纪。
问：我近来收到不少读者咨询，房贷经纪对很多人来说是一个非常新的概念。你能不能告诉我们读者，房贷经纪的作用是什么？找房贷经纪的好处是什么？
答：对新移民来说，情况不同，我们所能提供的服务也不同。对那些很快找到工作的新移民来说，比如说计算机专业人员，每年6-7万年薪，有6个月以上的银行信用历史，并可以付清10%的首期，对这些新移民来说，银行会立即批准他们的贷款申请，我们可以很快帮他们找到最好的房贷利率，以免他们到处打听哪里有最好的放贷利率。 而对那些投资移民来说，刚刚移民过来，既没有工作也在银行没有信用史，情况就不同了。我会帮他们找到一个时期较短（一般一年），较高利率的EQUITY DEAL，也就是一个抵押贷款，不管你贷款多少，只要你将贷款总额的25%付清，不管你有没有工作，在银行有没有信用，他们都会贷款给你。当然贷款的利率要高于正常的银行的房贷率了。
一般来讲，我建议这些投资移民来到加拿大，先以这种抵押贷款性质买房，虽然利率高些（6-7%，比正常贷款利率4-5%高），但总比租房好处多。一年后，待他们情况稳定些，比如说，找到工作，或建立了自己的生意，凭第一年报税单，就可转入正常银行房贷，利率也只有4-5%了。这些服务我都会提供，我同时会与这些客户保持联系，待第一年合同期满前，我会主动与他们联系，为他们提供这些贷款转换服务。我有很多来自香港的客户都属于这种情况。
对那些拿不出6个月以上信用历史，并且一下子付不了25%的首期，也没有一份6，7万年新的工作的移民来说，情况就难一些了。他们的申请不但要银行批准， 还要得到加拿大放贷及房屋管理公司（CMHC）房贷保险公司（GE)的批准，要双重批准。这种情况虽然难一些，但也不是申请不到。
我们一般会为这些客户找到第二次贷款。一年后，当客户建立了一定的信用史，我们就会为这些客户将两个贷款合并为一，重新建立贷款计划，利率也就成为当前的正常利率了。
问：你这里所说的6，7万年薪是指一个人的年薪还是夫妻双方年薪总和？
这里是指单人的工资。即使双方工资总和达到6，7万的标准，银行可能会批准贷款，CMHC和GE等保险公司也不会批准贷款的。
问：与10年前相比，加拿大就业情况有了很大变化，比如10年前，大部分就业者都是上班族，而现在自雇及移民成分越来越高，银行或贷款保险公司批准贷款的程序及标准有没有作相应的改变呢？
答：这正是我要说的，他们现在的批准贷款的标准还是为上班族制定的。你有6万以上年薪，即使没有信用史也可不费劲拿到贷款，而那些自雇及移民就要有信用史，即使夫妻双方工资总和够6，7万也不行。希望5年以后通过我们的努力情况会改变，对那些刚刚到来的新移民，情况会简单些，只要有份工作就可那到低率贷款。
问：作为房贷经纪，你们的工资是怎么拿的？ 答：那也要看是一笔什么样的贷款了。如果是6万以上年薪那种，非常容易拿到银行贷款，银行会付我，我也不向客户收费。如果是一笔抵押贷款(EQUITY LOAN），他们通常要收费，也不付我，这种情况下，我通常向客户收取总贷款额的0.5-1%。
问：曾有读者向我咨询说，他们遇到的经纪在签合同前说银行会给他回扣（REBATE），可签了合同后，又告诉他这笔钱是给经纪的，而不是给客户的…
答：这种经纪就是太没有职业道德了。如果我从银行得不到付款，我通常都会事先与我的客户讲清楚,EQUITY LOANER会向客户收取费用，加上我的服务费用，一共是多少，另外他的贷款利率是多少等等。如果客户说，这笔钱我拿不出来，客户可选择较高利率贷款，从而得到一笔回扣，这笔回扣中要包括贷款公司的服务费以及我收取的服务费。这一点是要与客户签署合同时讲清楚，因为客户在选择贷款时有权了解他这笔贷款的费用支出是多少以及他要支付的利率是多少。这些费用都是要以书面的形式一一写出，并要客户签字的。即使客户签了字，都有一定时间考虑可以改变主意。我们做贷款经纪的，客户的信任是最重要的。我不会为5，6百元钱失去客户的信任。
问：如果客户对经纪的行为操守提出投诉，应如何进行？ 答：这种情况下，客户影向CIMBL反应。CIMBL是一家负责管理房贷经济行为操守的政府机构，我们的牌照都是CIMBL颁发的。如果发现经纪的行为违章，经纪的执照可被吊销。
问：关于你提到的回扣，据说很多经纪不建议客户拿这笔回扣，是怎末回事？ 答：因为你的房贷利率会高很多，因此你实际上付出的利息要比不拿回扣的高，实际上不合算。当然有的时候你需要现金，只能拿这笔回扣先付律师费等等。
问：银行贷款利率马上要上涨了。很多银行已经提高贷款利率了。你建议客户现在把贷款利率锁定吗，你还是建议他们采用浮动利率？
答：我总是建议浮动利率的。因为即使利率开始上涨，距经济分析家们分析，在今后3，4年中，优惠利率（PRIME RATE）顶多上涨1-1.5个百分点。如果你现在的浮动利率为3.75%，在这3，4年过程中，你的浮动利率只有4-5%左右，你为什么要锁入当前的5.35，5.35个百分点的固定利率中呢？
问：最后一个问题，如果客户想重新策划贷款计划，你们会帮助他们吗？ 答：我们会的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
What A Mortgage Broker Can Do For You?
房贷经纪作用如何？
● 南 茜
我最近收到不少读者的咨询电话，询问房贷经纪是怎么一回事，找房贷经纪的好处是什么，他们如何能帮助购房者签署一项最好的房贷合同。为此我电话采访了Assured Mortgage Services (WWW.BEATTHEBANK.CA)的Roy Cocciollo，一位有7年经验的房贷经纪。
问：我近来收到不少读者咨询，房贷经纪对很多人来说是一个非常新的概念。你能不能告诉我们读者，房贷经纪的作用是什么？找房贷经纪的好处是什么？
答：对新移民来说，情况不同，我们所能提供的服务也不同。对那些很快找到工作的新移民来说，比如说计算机专业人员，每年6-7万年薪，有6个月以上的银行信用历史，并可以付清10%的首期，对这些新移民来说，银行会立即批准他们的贷款申请，我们可以很快帮他们找到最好的房贷利率，以免他们到处打听哪里有最好的放贷利率。 而对那些投资移民来说，刚刚移民过来，既没有工作也在银行没有信用史，情况就不同了。我会帮他们找到一个时期较短（一般一年），较高利率的EQUITY DEAL，也就是一个抵押贷款，不管你贷款多少，只要你将贷款总额的25%付清，不管你有没有工作，在银行有没有信用，他们都会贷款给你。当然贷款的利率要高于正常的银行的房贷率了。
一般来讲，我建议这些投资移民来到加拿大，先以这种抵押贷款性质买房，虽然利率高些（6-7%，比正常贷款利率4-5%高），但总比租房好处多。一年后，待他们情况稳定些，比如说，找到工作，或建立了自己的生意，凭第一年报税单，就可转入正常银行房贷，利率也只有4-5%了。这些服务我都会提供，我同时会与这些客户保持联系，待第一年合同期满前，我会主动与他们联系，为他们提供这些贷款转换服务。我有很多来自香港的客户都属于这种情况。
对那些拿不出6个月以上信用历史，并且一下子付不了25%的首期，也没有一份6，7万年新的工作的移民来说，情况就难一些了。他们的申请不但要银行批准， 还要得到加拿大放贷及房屋管理公司（CMHC）房贷保险公司（GE)的批准，要双重批准。这种情况虽然难一些，但也不是申请不到。
我们一般会为这些客户找到第二次贷款。一年后，当客户建立了一定的信用史，我们就会为这些客户将两个贷款合并为一，重新建立贷款计划，利率也就成为当前的正常利率了。
问：你这里所说的6，7万年薪是指一个人的年薪还是夫妻双方年薪总和？
这里是指单人的工资。即使双方工资总和达到6，7万的标准，银行可能会批准贷款，CMHC和GE等保险公司也不会批准贷款的。
问：与10年前相比，加拿大就业情况有了很大变化，比如10年前，大部分就业者都是上班族，而现在自雇及移民成分越来越高，银行或贷款保险公司批准贷款的程序及标准有没有作相应的改变呢？
答：这正是我要说的，他们现在的批准贷款的标准还是为上班族制定的。你有6万以上年薪，即使没有信用史也可不费劲拿到贷款，而那些自雇及移民就要有信用史，即使夫妻双方工资总和够6，7万也不行。希望5年以后通过我们的努力情况会改变，对那些刚刚到来的新移民，情况会简单些，只要有份工作就可那到低率贷款。
问：作为房贷经纪，你们的工资是怎么拿的？ 答：那也要看是一笔什么样的贷款了。如果是6万以上年薪那种，非常容易拿到银行贷款，银行会付我，我也不向客户收费。如果是一笔抵押贷款(EQUITY LOAN），他们通常要收费，也不付我，这种情况下，我通常向客户收取总贷款额的0.5-1%。
问：曾有读者向我咨询说，他们遇到的经纪在签合同前说银行会给他回扣（REBATE），可签了合同后，又告诉他这笔钱是给经纪的，而不是给客户的…
答：这种经纪就是太没有职业道德了。如果我从银行得不到付款，我通常都会事先与我的客户讲清楚,EQUITY LOANER会向客户收取费用，加上我的服务费用，一共是多少，另外他的贷款利率是多少等等。如果客户说，这笔钱我拿不出来，客户可选择较高利率贷款，从而得到一笔回扣，这笔回扣中要包括贷款公司的服务费以及我收取的服务费。这一点是要与客户签署合同时讲清楚，因为客户在选择贷款时有权了解他这笔贷款的费用支出是多少以及他要支付的利率是多少。这些费用都是要以书面的形式一一写出，并要客户签字的。即使客户签了字，都有一定时间考虑可以改变主意。我们做贷款经纪的，客户的信任是最重要的。我不会为5，6百元钱失去客户的信任。
问：如果客户对经纪的行为操守提出投诉，应如何进行？ 答：这种情况下，客户影向CIMBL反应。CIMBL是一家负责管理房贷经济行为操守的政府机构，我们的牌照都是CIMBL颁发的。如果发现经纪的行为违章，经纪的执照可被吊销。
问：关于你提到的回扣，据说很多经纪不建议客户拿这笔回扣，是怎末回事？ 答：因为你的房贷利率会高很多，因此你实际上付出的利息要比不拿回扣的高，实际上不合算。当然有的时候你需要现金，只能拿这笔回扣先付律师费等等。
问：银行贷款利率马上要上涨了。很多银行已经提高贷款利率了。你建议客户现在把贷款利率锁定吗，你还是建议他们采用浮动利率？
答：我总是建议浮动利率的。因为即使利率开始上涨，距经济分析家们分析，在今后3，4年中，优惠利率（PRIME RATE）顶多上涨1-1.5个百分点。如果你现在的浮动利率为3.75%，在这3，4年过程中，你的浮动利率只有4-5%左右，你为什么要锁入当前的5.35，5.35个百分点的固定利率中呢？
问：最后一个问题，如果客户想重新策划贷款计划，你们会帮助他们吗？ 答：我们会的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net