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@San Francisco

谢谢sunsun6(sunsun6)，rollor(Rollor)，zxcvb(朝天椒)...你们的意见。 我想：

wymond(歪门)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛1.就如rollor说的，银行现在似乎都希望我们选浮动，然后将来转固定。也许，现在固定很低，银行不希望我们现在就锁住低的长期固定。而等到你上了“贼船”的时候，你看着利率要升想转固定，你只能拿到一个他们post的高利率，或者提心吊胆看着利率上浮。

2。也如sunsun6(sunsun6)说的，这个broker就是在信誓旦旦的说他能在未来1-2年抓住post-1=4.1的机会，给我锁定。现在post的5年利率是5.6,期望利率能再减0.5？这是很大的风险。所以这个计划，我想我是不会用了。

3。虽然似乎很多统计都说明长期浮动比长期固定要省钱。但我相信落到个别案例，未必都如此。简单比较一下，现在我能拿到4.1/5年的固定利率；而做浮动现在是prime-.75=3.25.相差不过是0.85。
估计一下做完5年浮动，我能得到平均利率是多少？利率向下的空间我想最多是0.5,很可能是0.25，甚至0。而向上的空间很难说，最高加1-2应该看的到，甚至2-3？
那么未来5年，浮动利率到最低是2.75,最高是5.25(假设未来最高比现在多2个百分点），简单平均是4，跟4.1的平均利率差0.1，也就大约每个月10刀左右。
但浮动要担5年的风险，做固定是踏踏实实过5年；假如在当中由浮动转固定，就更吃亏。

其实一但选择了浮动，只有在利率大幅下降（就象那个broker说的抓到未来一个post利率和现在broker 利率一样或更低），有把握见底了，才应该转固定，其余时候转都很吃亏。
反而，很多人一看到利率涨了，都难以抑制地去转固定。最好的浮动利率都有长期的term，一般是5年，当中转固定的话，剩下多少年，只能选年数更多的固定term.例如一年半后转固定，剩下3年半，只能选4年，5年的固定.4，5固定的利率自然比1，2，3年的高许多，而且那时我们没有跟银行还价的余地。
浮动利率是跟央行的利率同步的，央行升降多少，浮动也升降多少；但固定利率就不是。象今年一月央行降了0.25，td bank post的5年固定从5.35降到4.75,是0.6个百分点；而央行3月这次再降0.25，td的5年固定开始没动，现在悄悄的降到4.6，只有0.15。是不是利率由较高往下降的时候，固定利率也有较大空间，可以做作出比央行利率更大的下调，而到已经较低的时候，没有空间，就只能降的比央行的幅度小甚至不降呢？反过来，是不是未来央行涨息，固定向上的空间就无比巨大，会做出超过央行成倍的升幅？那时我们根本来不及反应。我没仔细研究过，觉得是如此。

所以，我不指望未来能锁定能低很多的固定利率（银行post的更没指望）。而且稳稳当当的拿4.1的5年固定，即使跟浮动的5年平均利率差个0.2-0.5(也就30-50刀/每月），就当多花钱买5年的安心睡觉吧。

顺便说一下，今天美国公布的经济数据显示，今年2月的核心消费指数上升0.2,是18个月以来的第一次上升；美圆兑加币今天暂时上升1cent。这是否预示着什么？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
(#1648681@0)
Last Updated: 2004-3-17
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 住房话题 / 这个mortgage 计划怎么样？1.75%头3个月,1% cahs back,then prime rate -0.375.可以随时转固定３，5，或７年（利率是在转的时候决定，broker说有把握做到4.1左右－５年的） -wymond(歪门); 2004-3-15 (#1645987@0)
    • Is this from BMO? -easywork(Going Forward...); 2004-3-15 (#1646025@0)
    • Is it possible to share the broker's name/phone? Thanks. -woodgreen(woodgreen); 2004-3-15 (#1646178@0)
    • would you tell me broker's name and phone number.please -sherry03118(cher); 2004-3-15 (#1646188@0)
    • It was dulinjason(dlja) introduced me to this broker, pls ask him.His post is also in this page. -wymond(歪门); 2004-3-16 (#1646780@0)
    • 当你从浮动转固定的时候银行会告诉你利息是他们post在网上的利息，也许再减上1%什么的，绝对拿不到4.1, 而且broker在哪个时候已经什么都不是了 -zxcvb(朝天椒); 2004-3-16 {66} (#1646913@0)
      我就是用的BMO的这个package,也问过转固定的问题。btw, 我觉得浮动很好
      • That is what I am thinking. I don't know if the broker can really guarantee 4.1% 5-year fixed when 当你从浮动转固定的. -sunsun6(sunsun6); 2004-3-16 (#1646951@0)
        • 转的时候是你和银行之间的关系，不是和broker的。而且当你要转固定的时候，连银行的人也是一副无趣的样子，不知道是不是和佣金有关 -zxcvb(朝天椒); 2004-3-16 (#1647026@0)
      • 那如果我现在就选择broker4.1的5年固定，还是比在银行拿到的利率好很多，是么？ -wymond(歪门); 2004-3-16 (#1647018@0)
        • 各人想法不一样，这个package的优势第一是cash back,1%的cash back等於你少贷1%的款 -zxcvb(朝天椒); 2004-3-16 {125} (#1647033@0)
          第二是头3月的低利息，可以让你有多一些的钱早点进到本金里面去。
          你可以去计算一下，和几个自己觉得不错的deal比较，看谁家更适合你
          • 拿了cashback和头3个月低息，浮动利率就高0。375%。粗略算，大约4-5年我就把cashback和头3个月低息省下的吐还出去了。 -wymond(歪门); 2004-3-16 (#1647074@0)
            • But this package is for 3 years, not 4-5 years. If you can save some money during 3-year term, then go for it. -sunsun6(sunsun6); 2004-3-16 (#1647169@0)
      • btw,如果你现在从浮动转固定，bmo给你多少呢？ -wymond(歪门); 2004-3-16 (#1647020@0)
        • 5.8-1=4.8, 也许可以再低点，但肯定到不了4.1. 有一点在那家银行都一样，就是拉你进门是最重要的，你如果已经进来了，看看那合同，怕你跑吗? -zxcvb(朝天椒); 2004-3-16 (#1647043@0)
          • 确实如你说的，我刚才跟他确认了。我选了这个计划，一年内转固定是只能拿post-1的固定利率。而他给我的email里明明有这句 “you may convert to fix any time by broker rate(commitment will show)”。 -wymond(歪门); 2004-3-16 {93} (#1647066@0)
            他“承诺”1到2年内会抓到post5.1，而后给我锁在4.1/5年。
            nnd！我对这个broker的印象大大的坏了。
            • I think what he meant is the prime rate is going down again, so you'll have the chance to get 4.1% for 5-year fixed if you want to 从浮动转固定的. -sunsun6(sunsun6); 2004-3-16 (#1647285@0)
              • if 1 or 2 years later, the post 5y rate is 5.1% then variable rate will be even lower. Is prime-0.75 now better for this case? -easywork(Going Forward...); 2004-3-16 (#1647292@0)
                • While, that (prime -0.75%) is the best rate I have found so far. CIBC told me there was a rumor that prime rate would be down again soon. It's all up to you to believe the prediction and your willingness to take the risk. -sunsun6(sunsun6); 2004-3-16 (#1647306@0)
    • 虽然不是最好的方案，但也很不错。不要管什么浮动转固定的条件，你用不着。银行总希望多赚钱，所以希望你随时转成固定，你不用理他。 -rollor(Rollor); 2004-3-16 (#1647157@0)
    • 你们的这个计划也是1% 的cash back 分摊在5 年,也就是说如果第一年离开这家银行,只能拿0.02%..是吗? -stone2001(stone); 2004-3-16 (#1647497@0)
      • You will get cash back at the very beginning, but you will have to stay with the same bank for 3 years, that is the term. -gladhill(gladhill); 2004-3-16 (#1647675@0)
        • broker告诉我，1% cash back实际分摊在5年, 每年0.2%, 虽然是先给了, 但如果不呆满五年退出, 这钱按每年0.2%要还回去. -stone2001(stone); 2004-3-17 (#1649370@0)
    • 谢谢sunsun6(sunsun6)，rollor(Rollor)，zxcvb(朝天椒)...你们的意见。 我想： -wymond(歪门); 2004-3-17 {2246} (#1648681@0)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛1.就如rollor说的，银行现在似乎都希望我们选浮动，然后将来转固定。也许，现在固定很低，银行不希望我们现在就锁住低的长期固定。而等到你上了“贼船”的时候，你看着利率要升想转固定，你只能拿到一个他们post的高利率，或者提心吊胆看着利率上浮。

      2。也如sunsun6(sunsun6)说的，这个broker就是在信誓旦旦的说他能在未来1-2年抓住post-1=4.1的机会，给我锁定。现在post的5年利率是5.6,期望利率能再减0.5？这是很大的风险。所以这个计划，我想我是不会用了。

      3。虽然似乎很多统计都说明长期浮动比长期固定要省钱。但我相信落到个别案例，未必都如此。简单比较一下，现在我能拿到4.1/5年的固定利率；而做浮动现在是prime-.75=3.25.相差不过是0.85。
      估计一下做完5年浮动，我能得到平均利率是多少？利率向下的空间我想最多是0.5,很可能是0.25，甚至0。而向上的空间很难说，最高加1-2应该看的到，甚至2-3？
      那么未来5年，浮动利率到最低是2.75,最高是5.25(假设未来最高比现在多2个百分点），简单平均是4，跟4.1的平均利率差0.1，也就大约每个月10刀左右。
      但浮动要担5年的风险，做固定是踏踏实实过5年；假如在当中由浮动转固定，就更吃亏。

      其实一但选择了浮动，只有在利率大幅下降（就象那个broker说的抓到未来一个post利率和现在broker 利率一样或更低），有把握见底了，才应该转固定，其余时候转都很吃亏。
      反而，很多人一看到利率涨了，都难以抑制地去转固定。最好的浮动利率都有长期的term，一般是5年，当中转固定的话，剩下多少年，只能选年数更多的固定term.例如一年半后转固定，剩下3年半，只能选4年，5年的固定.4，5固定的利率自然比1，2，3年的高许多，而且那时我们没有跟银行还价的余地。
      浮动利率是跟央行的利率同步的，央行升降多少，浮动也升降多少；但固定利率就不是。象今年一月央行降了0.25，td bank post的5年固定从5.35降到4.75,是0.6个百分点；而央行3月这次再降0.25，td的5年固定开始没动，现在悄悄的降到4.6，只有0.15。是不是利率由较高往下降的时候，固定利率也有较大空间，可以做作出比央行利率更大的下调，而到已经较低的时候，没有空间，就只能降的比央行的幅度小甚至不降呢？反过来，是不是未来央行涨息，固定向上的空间就无比巨大，会做出超过央行成倍的升幅？那时我们根本来不及反应。我没仔细研究过，觉得是如此。

      所以，我不指望未来能锁定能低很多的固定利率（银行post的更没指望）。而且稳稳当当的拿4.1的5年固定，即使跟浮动的5年平均利率差个0.2-0.5(也就30-50刀/每月），就当多花钱买5年的安心睡觉吧。

      顺便说一下，今天美国公布的经济数据显示，今年2月的核心消费指数上升0.2,是18个月以来的第一次上升；美圆兑加币今天暂时上升1cent。这是否预示着什么？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
      • 经济这东西，连老潘都拿不准，别说我们非专业的了，赌吧。 -feishazounai(咸鱼·饼子); 2004-3-17 (#1649369@0)
      • 5年固定4.1%到有没有阿? 哪家银行? THANKS. -easywork(Going Forward...); 2004-3-18 (#1650117@0)

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