德国之声 | 

引言：中国上周出台新一轮房地产政策。本文作者沈凌对放开限购限价的行政措施表示肯定，但质疑国家队收购库存房产会不会矫枉过正，并造成新的腐败和行政性扭曲。

沈凌评论文章：上周中国的房地产宏观经济政策出现了三个重大的变化，值得引起大家的注意。

首先是救楼市，以杭州成都武汉南京为代表的二线城市已经全面放开了长达十余年的限购政策，让老百姓有资格购买；其次是央行降低房地产贷款利率和首付比例，让老百姓买得起，其中的首付比例低至15%，是前所未有的；最后甚至有消息说，国家层面正在组织资金，打算设立楼市国家队，下场收购已建成为出售的库存房产。

这一系列的振兴需求的做法，得到了市场的很好回应。在A股市场代表房地产上市公司的房地产ETF一个月来上涨了差不多30%，而前一段时间陷入破产风波的龙头企业万科的股价，也出现了大幅反弹：A股50%，H股100%。市场的眼睛是雪亮的。

作为国民经济的支柱性产业，房地产行业一直就是不可能绕开的周期之锚。即便成熟如美国经济，房地产行业在GDP中还有15%左右，何况是中国这样的远未发达的经济体？如果中国人均住宅面积想达到美国水平，还有起码100%的增长空间；如果中国的住宅质量想达到德国水平，估计现有的房龄十年以上的住房都需要推倒重来。

所以，在过去一段时间，中国房地产市场是被过度悲观的情绪所左右，偏离了正常的发展轨道，终究需要回归。而这其中，错误地把中国房地产经济发展阶段类比于日本九十年代的泡沫，并且长时间地用不适当的非市场性行政控制政策，干预市场价格和买卖资格，才是使得市场长时间不能出清的真正原因所在。

任何一个产业从无到有，再优胜劣汰，都有一个产业结构从完全竞争到寡头垄断的过程。房地产也不例外。过去二十年，从朱镕基政府放开商品房市场准入开始，经历的就是一个完全竞争的时代。房地产企业作为供应商是完全竞争的，所以才有全国几万家的统计数据。各个地方政府也是土地供应商，其实也是完全竞争的。随着经济增长，人口会越来越集中于大城市和经济发展中心，人口的流动其实就是对土地的以脚投票。经济规律必然要发挥作用，人为地限制购买资格，设定市场价格的天花板，都是违背市场规律的政策措施。如果在紧急关头临时用一下，或许还可以理解。如果把这种行政措施当作了长期制度，十余年不变，那就是倒退到了计划经济时代。这是不可能解决市场经济问题的。这在过去三十年的计划经济实践中早就被证明了的，为什么到了房地产行业又会被人奉为圭臬？

南京、成都、西安等二线城市已全面放开商品房限购政策，图为南京的一处住宅区图像来源: CFOTO/picture alliance

市场出清，就需要优胜劣汰，劣的淘汰不了，那么优的也会被拖垮。前一段时间的万科就是一个例子。长时间的对恒大之类的劣质房地产企业的整治，影响了正常的融资环境，从而使得优质企业也得不到适当的金融支持，出现了市场风波，如果不是现在及时调整金融政策，那么出现因为人为因素而导致的金融风暴也不是没有可能。如果那种情况真的出现，才是宏观经济政策的笑话。

现在的房地产新政三箭齐发，前两箭还好，让我不知所措的是第三箭。本来放开限购限价的行政措施是为了让市场规律发挥作用，怎么又来了一个国家队收购库存房产这样的新行政措施呢？这不是矫枉过正，又会造成新的腐败和行政性扭曲吗？

的确，房地产和很多涉及民生保障的行业一样，是老百姓的生存必需品的一种。适当地保障低收入阶层有遮风挡雨的地方是政府职责之一。但是这样的保障房不应该成为社会需求的主流。看遍发达经济体，没有哪个大一点的经济体是要让公租房保障房成为房地产主要需求的。很多人一讲到保障房就拿新加坡做例子。一个五百万人的小城市的住房政策可以拿来作为14亿人的大国的样板吗？新加坡有上亿的流动劳动力吗？新加坡有东中西巨大的地区差距吗？这些都不是一个小城市需要考虑的问题，但确实是大国中的城市政策必须考虑的问题。

所以，寄希望于国家队进场收房子，既不可能（至少是数万亿级别的基金规模）也无必要。尤其是在房地产库存严重的三四线城市，那里本来就不是未来房地产发展的中心。大量的库存正是优胜劣汰中的要淘汰的部分，政府出面去买来干什么呢？大量的农民工低收入阶层需要的保障房是在一二线城市和经济中心，并不是在住房本就过剩的三四线城市。如果政府真的搞大规模的入场收购，基本可以断定就是下一次金融危机的根源，因为这些收来的资本大概率是不良资产。

作者简介：沈凌，德国波恩大学经济学博士，现执教于上海华东理工大学商学院。