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一个普通家庭8年投资房地产小结

这么多年投资房地产走下来挺有感触的。也想说几句。

大概情况是BC非大温地区,二线热点城市。整个Portfolio 20门出头,刚看2023的财报,$430K多的Gross,差不多$250K 的Interest Expense, MTG balance 大概是$5.2M。加上自住房就是$6M 多了,不过生意和自住是两回事。

记得买第一个自住房的时候才40多万,那是在2006年左右。整整10年,我是信奉着没有负债一身轻松的原则。2016年很自然的和很多人一样,自住房还清了,没有贷款,余钱投资到RRSP,TFSA。现在看来当然是傻得不行,如果那个时候开始投资出租房,Double 现在得规模是妥妥的。

2016年,还是在领导和朋友领导的强迫下,买了第一个出租房,Duplex,一家一边。她们算好了现金流没有负数我才同意。感谢领导和朋友的领导。没有他们,就没有我今天的Portfolio和工作。

接着就是这8年间的买买买。自住房这期间卖掉了,搬到其中一个出租房,首付多了几十万。2021第一次Refinance 其中一个出租房,拿出大概50万现金,买了3个。过两年,又做一个Refinance,再拿出一笔现金做首付。最近的是2023年买了两个。都是House,Duplex和Fourplex, 没有Condo。

王红雨的Refinance理论是完全没有问题的,不过我不是太赞同他的现金流是伪命题理论。现金流如果不够,活都活不下去,如何能持续发展。当然,在大多大温地区是另一种投资方式,有人能赚钱就没问题。

我和领导是揣着2万多美金登陆。登陆以来到2016年也就10万不到的T4。从2016到今天,收入不断提高,现在大概30万T4每年。很多大温大多的大佬一个就比我们两多。

说实话,并不是说这很容易做到。需要有兴趣,真正喜欢这个,不断地学习。我本来是完全对投资理财贷款一点兴趣都没有的,投资就是GIC。在尝到出租房的甜头后,也慢慢地学习,越来越有兴趣,连工作都换成相关的。我们都是全职工作,但是20多门都是自己管理。只要找好租客,其实管理起来非常轻松,再来个10几门都没问题。主要是我在管理租客和maintenance。

有人肯定会问赚了钱干嘛?为了财务自由?孩子?还是旅游?浪费这么多精力和时间值得么?我觉得这个问题是要问问什么能让你内心喜悦。对于我来说,股票和出租房投资赚钱是一种享受,我喜欢Gross Rent和股票Portfolio不断上升带来的喜悦,当然掏粪也会有破事发生,不过不影响大局。After All, Investement is a game, a serious one, but just a game。如果你喜欢它,你会去学习,会去pratice, Eventually, you will be good at it。只有不断地学习,扩大认知,才可能越走越好。

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 一个普通家庭8年投资房地产小结 +6

    这么多年投资房地产走下来挺有感触的。也想说几句。

    大概情况是BC非大温地区,二线热点城市。整个Portfolio 20门出头,刚看2023的财报,$430K多的Gross,差不多$250K 的Interest Expense, MTG balance 大概是$5.2M。加上自住房就是$6M 多了,不过生意和自住是两回事。

    记得买第一个自住房的时候才40多万,那是在2006年左右。整整10年,我是信奉着没有负债一身轻松的原则。2016年很自然的和很多人一样,自住房还清了,没有贷款,余钱投资到RRSP,TFSA。现在看来当然是傻得不行,如果那个时候开始投资出租房,Double 现在得规模是妥妥的。

    2016年,还是在领导和朋友领导的强迫下,买了第一个出租房,Duplex,一家一边。她们算好了现金流没有负数我才同意。感谢领导和朋友的领导。没有他们,就没有我今天的Portfolio和工作。

    接着就是这8年间的买买买。自住房这期间卖掉了,搬到其中一个出租房,首付多了几十万。2021第一次Refinance 其中一个出租房,拿出大概50万现金,买了3个。过两年,又做一个Refinance,再拿出一笔现金做首付。最近的是2023年买了两个。都是House,Duplex和Fourplex, 没有Condo。

    王红雨的Refinance理论是完全没有问题的,不过我不是太赞同他的现金流是伪命题理论。现金流如果不够,活都活不下去,如何能持续发展。当然,在大多大温地区是另一种投资方式,有人能赚钱就没问题。

    我和领导是揣着2万多美金登陆。登陆以来到2016年也就10万不到的T4。从2016到今天,收入不断提高,现在大概30万T4每年。很多大温大多的大佬一个就比我们两多。

    说实话,并不是说这很容易做到。需要有兴趣,真正喜欢这个,不断地学习。我本来是完全对投资理财贷款一点兴趣都没有的,投资就是GIC。在尝到出租房的甜头后,也慢慢地学习,越来越有兴趣,连工作都换成相关的。我们都是全职工作,但是20多门都是自己管理。只要找好租客,其实管理起来非常轻松,再来个10几门都没问题。主要是我在管理租客和maintenance。

    有人肯定会问赚了钱干嘛?为了财务自由?孩子?还是旅游?浪费这么多精力和时间值得么?我觉得这个问题是要问问什么能让你内心喜悦。对于我来说,股票和出租房投资赚钱是一种享受,我喜欢Gross Rent和股票Portfolio不断上升带来的喜悦,当然掏粪也会有破事发生,不过不影响大局。After All, Investement is a game, a serious one, but just a game。如果你喜欢它,你会去学习,会去pratice, Eventually, you will be good at it。只有不断地学习,扩大认知,才可能越走越好。

    • 记得十几年前大温地区有个投资房产的叫小声音,她写的投资房产心得非常实用,那个时候她就有10几套房产了,应该还有温西的房产,她投资很早地段都非常好。近几年投资只能向周边发展了
    • 利率低,可行。现在不行。弄10来个负现金流。印象2014年开始,GTA出租房不可能有正现金流。就是拿工资去赌未来。 +2
      • 看着别人长成的树,肯定都是说种树最好的时机是10年前。其实种树永远只能在今天种。看看Walmart里乌央乌央的印度年轻人,今天未必就不能投房地产。眼光需要看长远一点。 +3
        • 你的这个总结太赞了,我怎么就想不到这么好的回答,能想到也就是俗到家的清华北大不如胆大
    • 赞一个!
      • 你抛砖引来的玉。
    • 又一个大牛!厉害!你的都是正现金流了吗?请问二线城市的房屋增值力如何?
      • 哥你仔细看啊,你的问题答案都在主贴里面。
        • 又看了一下,妥妥的正现金流,不过没看见房屋增值力的话呀。
          • 有啊,第一个5年Refi出来50万Cash。基本上2016年到现在,基本上所有土地房都能翻倍吧。有些地段好的还不止。Refi的基础是增值潜力好,没有增值潜力,根本没有Refi的必要。
            • 是我愚钝了,多谢!
    • 这个没看懂. +1
      • 哪没懂,我很乐意解答。我的目的一个是小结,另一个是也想帮助有兴趣想在房地产投资上努力的人。如果当初没有人带,我也不会有今天。
        • 没算出来20门。
          • Fourplex 4个门,Duplex 2个门。这种多温以外的房产,大多数都有正现金流,和投多温赌升值非常不同,投资理念上甚至可能刚刚相反。
    • 谢谢分享。过去八年,楼主和家人朋友的运气,眼光和执行力都很强。也是狠人,看到了机会,能把自住房卖了,还把工作辞了换成相关的,也算是全身投入了。
      • 谢谢。运气确实很重要。有的时候,在合适的时候,想通了问题,那一切都容易很多。
        • 天时地利人和。如果是在温哥华和多伦多,八年前入市的门槛已经很高了。 +1
          • 对的,在温哥华和多伦多都是负现金流,基本难以持续买。
    • T4就30万,还要管理一堆房子,一看就是精力旺盛的人,你不发财还能谁发财,肉脸上找不到几个
      • 楼主说找到了人生目标,内心喜悦,乐此不疲。而且应该是擅长做物业管理的一类人。就是传说中的在工作中把爱好和特长结合起来了。这种感觉应该是很幸福的。 +1
        • 这就是我们身边的能人强人,普通人根本学不来,就像有人班里学习拔尖,去了滑铁卢计算机,最后进了大厂挣40万,只有个别人能达到,普通人努力完靠近10万就不错了 +3
          • 各人有各人的天赋,
            运数和人生剧本。每个人才能不一样,在乎的东西排名先后次序也不一样。去滑铁卢读计算机进大厂挣四十万这条路,适合的人其实更少,而且单纯从赚钱的角度来看还不如楼主的方式。与其学别人,还不如各人机灵一点寻找适合自己的赛道。再说年薪和身价也不是衡量人一辈子过得值不值的唯一标准。哈哈
            • 是,多观察多学习成功人士,看看那条路适合自己,适合自己的就是成功的
      • 两个人的T4 30万啦,如果是一个人就好了。
        • 俩人也不少啊 +1
    • 又是一个大温的。大温投资人大气坦荡。希望有大多的出来现身说法。 +2
    • 在一个经济稳定、人口不断增长的地方,投资房地产的确是一门不错的生意。 +2
    • 👍
    • 有魄力有能力有胆识
    • 厉害
    • 点赞👍