文章来源：华尔街日报

中国地方政府此前对楼市采取限价措施，防止恶意降价，现在他们正考虑放松此类措施，但这可能引发难以预料的后果。

中国巨大的房地产泡沫已经破灭，但尽管房地产市场长期低迷，房价仍然没有大幅下跌。

部分原因在于中国许多城市在过去两年里对住房价格实施了严格的管控，以保持房价稳定。可现在，中国开始放松这些限制规定，而后果难以预料。

根据之前在数十个城市实施的规定，地方政府通常禁止新房开发商对未售出房源提供10%至15%甚至更多的折扣。

在一些城市，官员们还规定了二手房售价的下限。

最近几周在官媒上出现了一些文章，认为现在可能是放弃此类政策的时候了，一些城市的确开始放松相关政策。

本周二，位于中国西南部的城市成都取消了对中心城区新出让土地所建商品住房项目的限价，并取消了对二手房买卖的政府指导价。

在更大范围内取消限价政策有助于开发商清理未售出房屋库存，增加收入以偿还巨额债务，从而为可能的复苏创造条件。



今年早些时候，在中国新郑市一处未完工的公寓楼。图片来源：PEDRO PARDO/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES

但这也可能使中国的房主面临住宅价格以更大幅度下跌的风险，在经济增长疲软之际打击消费者信心，而且可能破坏金融体系的稳定。

根据中国央行的数据，截至2019年，中国城镇居民家庭的住房拥有率约为96%。对许多人来说，房子是他们最大的金融资产。

法国兴业银行(Societe Generale)首席中国经济学家姚炜说，合理的做法是允许房价进一步下跌，让市场达到新的平衡。姚炜表示，但这是一个冒险的选择，情况将如何发展还存在很大的不确定性。

房地产咨询公司中国指数研究院(China Index Academy)的数据显示，8月份，全国100个城市新建住宅平均价格同比下降2%，与两年前同期相比则几乎没有变化，百城二手住宅平均价格同比下跌2.4%。



相比之下，美国的住宅价格在2006年至2008年间下跌了近20%。在金融危机期间，凤凰城、拉斯维加斯和旧金山等市场的房价跌幅一度超过30%。

经济学家称，中国的价格下限机制有助于防止房价出现更大幅度的下跌，因为许多买家和卖家不愿在无法按真实市场价值为房子定价时进行交易。这使许多房产有价无市。

非官方数据显示，8月份中国房地产百强企业住宅销售额同比下降34%，延续了4月份以来的跌势。房地产销售放缓带来的痛苦波及到整个经济，抑制了消费支出和建筑活动。

政策调整已在酝酿

价格下限规定是习近平努力调控房地产市场的一个产物，当时中国的房地产市场在新冠疫情暴发之前的几年里出现严重泡沫。最初，政府要求开发商在销售新建住宅前，挂牌价必须获得批准，这一措施旨在防止开发商将价格推得过高。

当2021年末中国房地产陷入严重低迷时，中国政府下令各个城市要确保房地产市场继续“平稳健康”发展。许多城市（主要是较小的城市）的地方政府采取了应对措施，措施之一是禁止开发商将房价降到比他们在政府登记的最初价格低太多的水平。

部分城市将价格下限设定在低于原价10%至15%的水平，另外一些城市则在细节上含糊其辞，禁止开发商“恶意降价”，但没有具体说明怎样的折扣才算是“恶意”。

最近，中国政府已释放出暗示可允许城市放宽或取消限价政策的信号，同时中央政府还采取了其他房地产市场支持措施，比如下调利率。

中国住建部主管媒体《中国房地产报》 8月20日发表了一篇社论，敦促地方决策者取消限价政策。

该文章中称：“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”官方媒体的其他一些文章也提到了类似的内容。

一些行业分析人士对此表示反对，他们在其他媒体上争论称取消限价太危险了。

据中国媒体报道称，广州本月允许开发商开始自由销售楼盘而无需就售价寻求批准。去年年底，广州还下调了限价浮动线的下限。广州是位于中国南部的一个制造业重镇，拥有1,500万人口。



4月，位于广州的住宅楼。图片来源：LUDOVIC MARIN/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES

记者尝试联系广州市官员，但未果。

至少十几个城市最近在某些情况下放松了价格限制。

雅安是四川省西部一座拥有140万人口的城市，当地一城区政府8月宣布，开发商采用团购模式售房时，团购优惠价格将不再受制于15%的最大打折幅度限制。东部城市黄山市的住房管理部门针对开发商一次销售至少10套商品住房的情况也取消了价格管控。

开发商迫切期待价格下限下调。它们有数以千亿美元计的债务于今年到期，因此需要获得收入。

官方数据显示，截至8月，中国开发商的住宅待售面积超过3.13亿平方米，同比增长20%。以平均每套住宅面积约为90平方米计，这相当于约350万套住宅。

系统面临的风险

经济学家表示，很难说如果在更大范围内取消价格下限房价会下跌多少，因为中国以前没有经历过如此严重的房地产下滑。但任何下跌都会带来风险。

“最糟糕的情况是，人们继续持观望态度，因为他们预期价格会进一步走低，”咨询公司Global Counsel高管Jens Presthus说。“这往往会形成恶性循环。”

经济学家普遍对中国金融系统面临的房地产相关风险持乐观态度，部分原因是购房者往往会支付大笔首付款。这为它们在房价下跌时提供了额外的缓冲。这与美国的情况不同，美国在金融危机期间出现了房贷违约潮，使银行业受到打击。

澳新银行(ANZ)在9月份发布的一份报告中指出，如果价格进一步大幅下挫，从而引发甩卖并导致市场进入螺旋式下降，则中国的情况可能会发生变化。

澳新银行表示，若中国房价下跌30%，即与东京和香港在过去衰退时期的跌幅相当，那么在中国5.3万亿美元的房贷总额中，约有12%（即约6400亿美元）会面临负资产问题，也就是这些房产的价值将低于应付房贷。

如果房价下跌一半，那么大约会有51%的房贷出现这种情况。

据Zillow，在金融危机后的美国，有近三分之一背负房贷的房主陷入负资产。



4月，位于广州的住宅楼。图片来源：LUDOVIC MARIN/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES

澳新银行警告称，在中国，负资产可能会让家庭和政策制定者措手不及。该行表示，由此引发的滚雪球效应可能形成黑天鹅事件。

房价更大幅度的下降是否会促使更多人买房目前还不清楚。

现年32岁的Meng Meng在广州一家箱包生产厂里打工，在这座城市生活了十多年后，他渴望能拥有自己的住房。

但他说，只有房价大幅下跌，他才能买得起房子。他现在的收入比新冠疫情前的2019年减少了20%。他所在的箱包厂雇佣的工人数量也从一年前的100人左右缩减到几十人。

他问道，熬过了疫情后，谁手里还有大量现金呢？