这是我今天下午就你的事情，咨询我的另一个合作律师的结果。当然这是完全法律条文的解释，具体执行起来也不尽然。说实话我看不出你有 -fishlonely(Beretta 92FS) @SF湾区华人论坛:SF湾区枫下论坛 The Rolia Forum of San Francisco

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买房过程中遭律师刁难. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-14 {1997} (#1466187@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛最近刚刚买房,签了conditional offer,waive condition的期限为５天．其中一个条件是对方(卖方)提供status certificate(我们买的是townhouse).因为卖方当初买的是楼花,虽然我们买的时候算二手房,但是其实是新房,尚未有管理公司接手,由bulider自己管理,所以卖方提供给我们的status certificate是由他的律师出面向bulider要(买)的,由bulider的律师签署.但是我的律师看过以后声称,文件不合格,理由是,(1)其中一项reserve fund为0;(2)文件签署日期为10月3日,到closing的那一天（１２月３０号）是已经为过期的文件．她（我的律师）会出面联系卖方律师，质疑求解．

但是四天（含星期六和星期日）后,从我们的地产经纪处得知对方律师连续两天屡次打电话给我方律师，均没有回复，对方甚至怀疑我们买房的诚意．威胁要重新卖房．当时已经离我们的offer失效仅剩不到１天．

情急之下，我不得不自己打电话联系双方律师，在我留言后不到２０分钟，对方律师给我回了电话，告诉我＂I should talk to you lawyer, but I can simply answer your questions ...."（１）对于reserve fund,因为管理公司还没有接手，所以bulider是不会从管理费中留reserve fund的，bulider与管理公司交接以后会由管理公司来做．加之因为是全新的buliding,不存在需要动用reserve fund,因为建筑商提供5年保修．所以status certificate中reserve fund部分为0，这在刚刚close的的townhouse中是有的．（２）关于文件过期问题，一般status certificate有效期两个月，但很多购房CLOSING是在两个月之后,所以这种情况也很常见(这点后来我在TD 银行得到证实),我对他的回答和解释很满意．放下电话，我再打给我的律师，永远是秘书接电话，＂＊＊现在不在，她吃饭去了，你等一下再打好吗？＂于是我每半小时打一次电话，终于在下午３：５０左右找到了我的律师(她出去吃饭用了四个多小时?)，转告了对方律师的解释以后，她声称＂．．．，我告诉你，不合格就是不合格，解释有什么用"并拒绝与卖方律师联系.

现在我只有两个选择.(1)自己出钱从BUILDER那里办理新的status certificate,但须律师出面与BUILDER联系,我的律师要收取额外费用,并声称她都是按一百多/小时收费的.(2)换律师-但我们会损失300押金.

当初有人就建议不要找华人律师,但我们还是愿意把生意留给华人律师(事实上我的AGENT推荐的西人律师并不比她贵),于是就随便找了一位杨姓女律师,她的办公室在KENNEDY和FINCH附近.现在真的很后悔.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

如果你的律师说不合格也许是有她的道理，是不是可以问问别的律师，免费的那种 -antz(Me); 2003-11-14 (#1466196@0)

现在这位杨律师咬住文件在CLOSING DAY 之前过期不放(看来她自己也放弃RESERVE FUND的问题了),但我们问过TD BANK的MANAGER,他说其他银行不知道,但TD是不在乎的. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-14 {149} (#1466226@0)
但如果我的律师硬说文件不合格,银行也没办法在贷款帮我们.我怀疑这个杨律师是因为我们主动与对方律师联系而怀恨在心,我们花钱请律师买的是服务,得到的却是刁难.

卖方经纪也会希望这笔买卖能成交，看他能不能帮上忙 -antz(Me); 2003-11-14 (#1466284@0)

JJ要买房子啦？恭喜先。不知道这位律师有没有什么道理，不过态度似乎是不太好，做事情应该不是这么做的。 -babyblue(babyblue); 2003-11-14 (#1466246@0)

谢谢.你最近好象很忙,很久不见了.哎已经气得不行了.所有的人都问"why don't you change a lawyer?"我也正想着去law society 投诉她. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-15 (#1466624@0)

唉，都不知道忙了些什么冬天就到了 :-( JJ别着急，好事多磨嘛，或许律师也是有道理的，不过工作态度是差了点，不行也可以考虑换个律师。 -babyblue(babyblue); 2003-11-15 (#1467725@0)

虽然每个人情况不同，但感觉这位仁兄似乎在感情用事。你都说明是“CONDITION”了，也就是说如果CERTIFICATE有问题，合同就无效。 -yaoming(姚明); 2003-11-14 {194} (#1466401@0)
现在你的律师告诉你不行，你倒反而信卖方律师的话，这不是让你的律师为难吗？如果你换一个律师也说同样的结果，你还信卖方的吗？所以感觉似乎有点矛盾。可能你是太想要那个房子了，只想让你的律师帮你走过场？

我是很想买那个房子.我对我的律师的态度很不满意.如果文件有问题,那她应该和对方的律师沟通.我现在基本相信她没有给对方回电话,连我的电话她都从来不回,每次都是我不停的打,不停的想秘书解释,就这样,我也总共只和她通过2次电话. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-15 {458} (#1466626@0)
我是付钱买她的服务的,她对客户的服务精神在那里?! 事实上,我已经查过The law society of upper Canada,其中

"-Delay
-Failing to answer letters and telephone calls
-Not following instructions
-Not keeping you informed of progress on your case"
这几条她全占,足以让我投诉她.再加上她对我的恶劣态度.

我不相信任何人,在我自己亲身经历之前.所以我自己打电话求证,看看到底是谁没有回电话导致沟通有问题.可能就因为我自己打了所有的该她来打的电话,让她有点"恼羞成怒"吧

冷静点, 你请律师当然她要为你办事, 卖方律师是人家请的, 对人家负责. 当时我贷款的时候, 银行文件出了点问题, 但银行说惯例如此, 我的律师愣是要他们出一份书面的文件说明, 否则, 不可以签字过户. 我当时也很着急, 时间很紧, -firefox(火狐之雪花火锅非洲菊); 2003-11-14 {230} (#1466458@0)
但我觉得那个律师很专业, 丁是丁, 铆是铆, 将来出了问题, 你一定又会埋怨那个律师没给你把好关的. 和你的律师好好沟通一下, 商量出一个大家都能接受的办法来. 她没理由为难你的. 而且, 说实话, 你私自找对方律师也是不妥当的.
我的律师也是中国人.

不过楼上的律师确实有问题，对方律师与她联络不上就说明了职业道德有问题 -beetgrey(我的爱赤裸裸); 2003-11-14 (#1466469@0)
谢谢你的建议.联系对方律师我也是万不得已,周五一个下午,周一,周二两个整天,双方律师都在扯皮说给对方留言,对方不回电话.卖房方竟认为我们是故意想反悔不买房了. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-15 {452} (#1466507@0)
在购房合同即将作废的时候,我不得不试图联系双方律师让他们通话,对方律师在我留言后20分钟就回了电话并详细作了解释,但我自己的律师在留言后的4个多小时一直不回电话,我只能通过每隔半小时打电话询问她是否吃完午饭回到办公室的办法找到她.

你说这种情况下,我能相信谁?

另外status certificate是提供给银行给我们贷款的,我已经用这份所谓"不合格"的文件拿到了银行的PRE-APPROVAL, 并且TD的MORTGAGE MANAGER已经说明TD不在意这种文件的过期问题.如果你是我,你还能相信你的律师吗?

All professional service, you better look for the white--rule of the thumb. -hipacific(crystalblue); 2003-11-14 (#1466467@0)

Miu Lun! White people sometimes is more Xu1 Wei3! -yaoming(姚明); 2003-11-14 (#1466485@0)
I don't/can't judge professional by their colors, only by their performance. But this time, my lawyer really made me disappointed. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-15 (#1466627@0)

这应该是卖方有无诚意的问题。如果对方真有诚意卖房，自然会去再办一份新的CERTIFICATE。你又何须发愁 -dundas888(登达寺); 2003-11-14 (#1466475@0)

卖方愿意再提供一份,但问题是由于是新房,管理公司和建筑商在11月底会有一个switch over meeting,才会开始交接,在交接完成之前,是由建筑商的律师签署status certificate,这也是对方是由律师出面拿这份 -darkeyes(darkeyes); 2003-11-15 {343} (#1466623@0)
文件的原因.这个原因我已经自己分别给建筑商和管理公司打电话证实过,他们和对方律师的说法是一样的.也因为需要律师出面拿这份文件,所以时间上很紧张(因为我们没有签waiver,当时offer 只有半天就要失效了).

但我的律师是我打了近一天的电话,用每半小是一次的频率才找到的.她更是从来没有给过我电话.对待付钱的客户态度不过这样,我怎么可能再相信她会给对方律师回电话?

最后结果如何? 我觉得你的律师照章办事没错, TD可以不CARE STATUS CERTIFICATION的有效性而贷款给你, 因为不怕你不还. 但万一今后房子因为STATUS CERTIFICATION引起问题, 你的律师是要负责的. -fox69(fox); 2003-11-15 {109} (#1466882@0)
但从你的描述里可以看出你的律师对你的CASE不是很积极, 我觉得在这种情况下, 发传真比你半小时一次打电话给她要有用.
这说明你的律师还看了你的文件。我的律师在向我说明我的STATUS CERTIFICATE 时好几点都说错了，证明他根本没真正看过文件，敷衍了事。 -hanna(Q^Q); 2003-11-17 (#1469414@0)
我的杨姓女律师（near Finch/kennedy)，她对客户根本不负责，给我的文件有错，close都5个月了,该给的文件没给，打电话总被告知律师不在，将找时间把文件整理好。 -rolialeedl(RoliaLee); 2003-11-17 (#1469460@0)

我想我们是用的同一个律师.不过我正在换律师.教训是,什么服务都没有之前就要收"定金"的律师实在要小心. -- 受了钱以后就把客户扔在一边. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470016@0)

看来大家对律师在房屋买卖中应该干什么实在是存在误区。 -fishlonely(拆枪弄伤手，真够笨的); 2003-11-17 {1997} (#1469735@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第一，律师只是给你提建议，并不帮你做决定，他的建议是要避免你陷进麻烦而不是促成交易。律师不可能使你的合同作废。比如象这个Case里的Status certificate，他看完了，认为不合格，但waiver签不签是你自己的事。你只要认为不是问题，让你的经纪准备好，签完字给对方就行了，根本就没有律师签字的地方和要求。事实上，Status certificate你可以根本就不给他看的。
第二，银行的贷款和status certificate无关，通常他们根本就不看。他们关心的只是你的收入能不能保证支付利息，CONDO管理的好不好关他们什么事，涨管理费又不要他付钱。他只要你按月付Mortgage就行了，付不了他拍卖房子，又不会吃亏。
第三，Status certificate在实际操作中不存在什么过期不过期的问题，你想再买一份也很简单，不需要律师出面，自己拿100块钱就行了，说实话，我还真没见过律师帮人出面去买的。象卖主那份，也是卖主或他的经纪人去办的，拿来后交给律师而已。
第四，你根本没有必要，也不应该联络对方律师。因为我说过，这个买卖不需要任何律师的批准，只要你和卖主同意就行了，你甚至可以告诉律师，无论如何，这房子我要了，产权有问题也没关系，我相信任何律师一定会让你签份文件，免掉他的责任，然后按你的要求办所有的事情。
第五，在你没有给完对方所有的WAIVER以前，他根本不需要和对方的律师联络的，买主卖主现在的所有交涉，还都是应该由经纪人来完成的。
从你的描述来看，我已经知道你说的这个律师是谁。事实上说句不怕人写公开信的话，我和她非常熟，是我很好的一个朋友和大学校友。我合作过的律师很多，她是我现在仍然愿意合作的四五个律师之一，我在North York和Scarborough的Case，有50%以上是她处理的，从未出过差错。办事比较教条，认死理儿了，但非常负责。
至于回不回你的电话，就看她和秘书是怎么和你沟通的，任何律师的DEAL，基本上都是交秘书处理的，他/她只负责把关和签字而已。所以很多房屋买卖中的客户基本上是不和律师打照面的。
至于不接你的电话，好象有点不应该。
事实上，以我在这个行业混了这么多年的经验看，除了没接你的电话，我看不出她有哪些地方对你不负责。另外，我给你说一下怎样跟律师打电话，先告诉接电话的人是什么事情，他会转给具体经办的，如果经办人的解释你不满意，你直接要求他转给律师，这是最有效的能和律师直接对话的办法。当然，你也可以骗接线员说是律师的男/女朋友或是他哥哥姐姐，后果自负。:-) :-) :-)更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

听朋友讲，永远也不要用和agent很熟的律师，或者是agent推荐的律师。 -jqian(Q_Q); 2003-11-17 (#1469767@0)

只能说你的朋友对律师和经纪的责任也是一知半解。不必担心，如果不是客人要求，我从不推荐律师。推荐也一般两个以上，你们自己挑去。再说句废话，没有做地产的律师和经纪人不熟的， -fishlonely(拆枪弄伤手，真够笨的); 2003-11-17 {62} (#1469780@0)
不和这个熟也和那个熟，因为处理过程中有太多的事情要互相打交道。

其实律师和经纪熟不熟对你的买卖没有任何关系。谁出问题谁吃不了兜着走。我还真不知道哪个律师敢把这个送人情的，活腻了？对了，每年地产协会的几次大会，包括比较大的地产公司的年会，都有很多的律师和银行，包括验屋师协会排队赞助， -fishlonely(拆枪弄伤手，真够笨的); 2003-11-17 {112} (#1469801@0)
并且一定亲自出席。和经纪人不熟的律师大概是刚入道吧。如果一个律师骗你说我和哪个经纪都不熟，是他无聊还是你幼稚呢？

人都是有贪念的，律师更加会钻法律的空子，他不一定要触犯法律也能搞得我很难过，用人还是不要唯亲的好。 -jqian(Q_Q); 2003-11-17 (#1469871@0)
完全同意fishlonely的话！ -yaoming(姚明); 2003-11-17 (#1470714@0)

事实上是,这位杨姓女律师坚持, status certificate 是一份非常重要的文件，并称银行会以＂过期＂为理由，拒绝给我贷款．我告诉她我以从ＴＤ，ＣＩＢＣ等银行得到确认，银行根本就不在乎＂过期＂与否．她竟然 -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 {193} (#1470013@0)
告诉我＂到closing的时候，如果律师出具文件不合格的statement,银行一定不会给我贷款＂

也许她对你的case很认真负责,但是就事论事,我对她很不满意,正在换律师.并准备去Law society of upper Canada投诉她.

这是我今天下午就你的事情，咨询我的另一个合作律师的结果。当然这是完全法律条文的解释，具体执行起来也不尽然。说实话我看不出你有 -fishlonely(Beretta 92FS); 2003-11-17 {1284} (#1470271@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛任何可能投诉成功的地方。至于律师没有亲自接你的电话，你认为律师协会的人会说你赢吗？Anyway， good luck。

关于银行对Status certificate的态度。

The bank's mortgage does care about the status certificate since the liabilities reflected in the status certiicate may affect the bank's 1st position as mortgagee, i.e. when there are some liabilities against the properties, other person may have priority over the bank to be paid first, the bank will be paid 2nd or 3rd.

关于Status certificate的时效：
The bank does need "Valid" status certificate which validation shall be guaranteed by lawyer by his/her word- since if there is problems, the bank shall ask the lawyer to take responsibility. some irresponsible lawyers (irresponsible for hisself) just promise to the bank that he/she has a valid status certificate. Title insurance company also require a "Valid" status certificate, if not, you can tell insurance company, they can put the invalid status certiciate as exception for their coverage.

one requirement for "Valid" is "Issued within 60 days": it is required by both bank and insurance company, but bank shifts the responsibility of checking validation to the lawyer, title insurance just kicks the "Invalid" status certificate out of their coverage.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

Followed is what I got from Law society of upper Canada,and that's exactly what she acted. I believe I have enough reason to complain. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 {139} (#1470320@0)
"-Delay
-Failing to answer letters and telephone calls
-Not following instructions
-Not keeping you informed of progress on your case"

FISHLONELY: 您对Status certificate的理解,与对方律师向我们解释的是一样的,说明卖方提供的文件是银行认可的, -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 {344} (#1470284@0)
即便杨律师认定对方文件不合格,抽出几分钟她"宝贵时间"听一下对方律师解释难道不行嘛? 如果她坚持说文件不合格,对方也不会在意100块钱去办一份新的文件. 但她这样拖着不回对方电话只会让卖方怀疑我们买房的诚意.

现在所有的当事人,双方的房产经纪,对方律师都觉得这位杨律师不可理喻.作为一名经验丰富房地产经纪,兼这位杨大律师的朋友,您能解释一下她这么做的动机吗?

实话实说，我没兴趣调查你们之间纠纷的细节，我也不想打电话给她来了解，事情搞大没有意义。我只就交易过程的习惯和法律规定发表我的意见，希望大家少走弯路。 -fishlonely(Beretta 92FS); 2003-11-17 {314} (#1470326@0)
我在上一篇给你的答复里已经说过，她是个认死理儿的人，她认为不合格的，绝对不会说“没问题”。所以，如果你想买，自己签waiver就可以了，我看不出有什么地方一定需要律师同意，我也真的不理解你为什么一定要律师同意。
以我的经验，只有一种解释，律师说有问题，而你想得到律师的担保，可律师就是坚持不承诺，双方由此产生纠纷。是吗？
算了，作为旁观者，我已经给你解释的很清楚了。楼上YAOMING，FOX69，FIREFOX也都讲过了。而你却坚持认为对方律师和双方经纪是对的，那何必还要找自己的律师呢？ -fishlonely(Beretta 92FS); 2003-11-17 {388} (#1470387@0)
你直接用卖主的律师不完了吗？
事实上，如果status certificate出了问题，他们都是没责任的，只是帮你检查这个报告的人要担责任而已。所以，不是很好的朋友，我从不主动要求帮客人看这个报告。
再说一遍，律师在你的DEAL变成FIRM的以前，没必要接对方的电话。现在应该是你的经纪在负责，律师如果卷入现在的交涉，他的责任更大,。任何人心里都明白这点。
对这个题目，我说的已经够多了，该给女儿讲故事了。Bye now。

#1470450 -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470454@0)

你y，我的正经事儿你不做，跑这里来替人生张正义来了？！ kiss过了？ -lakeshore(lakeshore); 2003-11-17 (#1470727@0)

你Y真无聊，值班的给他删了。就因为我昨天说你，今天跑这儿找骂来了。 -fishlonely(Beretta 92FS); 2003-11-17 (#1470750@0)

你最好相信你的律师，他这么做一定有他的道理，否则以后出现什么问题的话，责任就得你来担当，他是你花钱雇的，他就是代表你的利益，他是不想你的利益受损。别傻了，不要听对方律师的话。要相信自己的律师。 -susan33(susan); 2003-11-17 (#1470386@0)

难道不理会客户电话就有道理了?难道对客户的案子置之不理就有道理了?如果我相信这位杨律师的话,房子就买不成了. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470417@0)
在重复一下,这不是相信谁的律师问题,我不满意的是她的工作态度.你觉得对方文件不合格,至少在OFFER过期前两天半的时间里回一下对方律师留言,沟通一下.这个要求过分吗? -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470450@0)

不过分，但为何在Rolia公开要求同情？只要你自信有理有据，就去投诉，多说无益。争论的另一方不在，而你又听不得他人意见，我想公道自在人心，从上面的发言看，这句话仍然成立。 -mssg(mssg); 2003-11-17 (#1470564@0)

不知道你想说什么, 我们已经换律师,房子12月底就要CLOSE,在这里把我们的教训说出来,希望未来买房子的人一定要警惕先收定金的律师.不要只图便宜,否则得不到应该有的法律服务不说,还耽误了买房.一定要选择口碑好的律师. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470588@0)

谢谢你的建议。我想从个案看，不具普遍意义。如果你的文章能略去姓名，地址，讨论时不拘泥于对错，或许对大家都更有益。 -mssg(mssg); 2003-11-17 (#1470609@0)

我并不需要任何人的同情,只是如实的写出我的经历,希望其他人不会象我这样多走弯路.愿意看就看,不愿意看可以不看. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470644@0)

你以为真的不过分吗？给你实话实说，首先在你没有给完WAIVER以前，律师完全没必要和对方律师通话。其次，如果换了是你，明知对方 -fishlonely(Beretta 92FS); 2003-11-17 {162} (#1470796@0)
律师是想给你下套，希望你表一个自己不愿意表的态，表完了还要承担本不该自己承担的责任，你何必接这个电话。最后，还是那句话，你签不签WAIVER，完全和律师无关。见#1470326

就此打住. 我想只有当事人最清楚状况,我也不想和你作没有必要的争论.我已换律师,贷款一切顺利.另外,我有权利也肯定会对不满意的服务投诉. -darkeyes(darkeyes); 2003-11-17 (#1470884@0)

就事论事，我和你争什么劲呀？ -fishlonely(Beretta 92FS); 2003-11-17 (#1470896@0)

我对卖房和买房不懂，但是我的想法是，和你的律师好好地沟通沟通，这是第一。第二，对方律师是为对方客户服务的，所以他说的话对你是没有什么好处的，起码他是为他的客户利益着想。 -111111(快乐老家); 2003-11-17 {138} (#1470656@0)
第三，在加拿大，一定要按照法律办事，过期就是过期，谁说没有过期，或过期了也没有什么后果，好，请他或他的律师签字认可他所说的话。。瞎说了。。

问题在于无法联络到这位律师,怎么沟通? 这里已经有两个客户抱怨这个律师不负责,打电话总被告知律师不在.(#1469460)(#1466626) -iamback(iamback); 2003-11-17 (#1470693@0)

She is good, yet the guy ( in her office) is bad. -rougepark(nature); 2003-11-19 (#1473273@0)

@San Francisco

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