一套房 vs 多套房的投资选择
2022年3月31日
请思考一个问题：假如你有一大笔钱准备买房子，你是买一套房还是买多套房呢？
如果提出这个问题的背景是在中国，那么答案是非常明确的：同样的资金投入，多套房明显优于一套房，无论是资金配置的灵活性还是投资回报率都是如此。但，一旦我们把背景切换到加拿大，这个问题的答案就不是那么明显了！
因为，中国和加拿大在房地产市场方面有两个重大区别：
- 在中国持有房子成本非常低，只有物业费，没有地税；而在加拿大，持有房屋每年都要交一笔不菲的地税；
- 在中国卖出房子没有增值税，像北京这种城市连中介费都没有（买家负担），通常卖家挂牌价就是净得价；而在加拿大，卖房通常有4%左右的经纪费，对应非自住房，还需要将房屋增值部分的一半作为收入缴税，税率接近50%。
下面我们就针对加拿大房产来分析下，假如你有一大笔钱，只考虑投资收益率（不考虑居住奢侈性，贷款难度，资金调度灵活性等），是应该全部买入一套自住房，还是应该一部分资金买入自住房（没有增值税），另一部分资金买入投资房（有增值税）呢？我相信这个问题很多人都考虑过，包括我自己，因为我自己对房产增值部分的缴税想想都觉得肉疼。
此外，在下面的分析中你还可以顺便了解到加拿大房屋买卖的费用包括哪些？哪些因素影响房产投资的收益率？
一. 大多伦多（GTA）地区房价年涨幅
基于多伦多地产局给出的官方数据，从2005年1月至2022年1月共17年间，Single-Family的独立屋HPI指数从100涨到了461，换算成年复合增长率就是：9.027%，平均每年可以从房子中赚接近10%。接下来的分析我们假设后续30年GTA地区的房屋仍然能保持这个涨幅。
二. 两种投资选择
- All in自住房
豪置一套大House自住，好地段，好学区，好享受，若干年后卖出时所有房产增值部分全部落袋，增值部分不用交税。具体数据如下：
2. 自住房+投资房（各50%）
一部分用来买自住房，剩下的买投资房，牺牲一部分居住舒适度换来更低的月供款和投资房租金入账，若干年后卖出，自住房增值部分全部落袋，投资房增值部分一半要交税。具体数据如下：
3. 分析对比方法
在买房投入资金相同的情况下，考虑各项费用（经纪费、律师费、地税、月供款等）的情况下，对比买入后5年，10年，15年，20年，25年和30年后卖出时的净利润和真实年化收益率，看看哪种方案更优。
三. 对比分析结论
- 在房价年涨幅和过去保持相同的前提下，50%自住房+50%投资房的方案年化投资收益率优于100%自住房的方案。如果持有5年后卖出，方案2的年化收益率比方案1高1.38%。因为房产投资金额巨大，收益率上即使微小的差异也可能对应着几十万甚至上百万加币的收益区别。
方案2收益率更高的原因是投资房带来的租金收入，租金收入弥补了房产增值部分的缴税损失，下面这张图是方案2（50%自住房+50%投资房）中对应分别自住房和投资房部分的详细数据，如果持有5年后卖出，投资房的年收益率比自住房高2.68%。
补充说明一点，上面表中”表面收益率“是大部分人计算收益率的方法，就是只考虑买房的投入、卖房的净得和持有时间。这个收益率是虚高的，是不准确的，因为计算过程忽略了在持有过程中的月供款和地税支出，其中月供款中有一部分是本金，这部分也是投资成本的一部分，随持有时间持续降低杠杆率，同时持续拉低收益率，从表中也可以看出来，随持有时间增长，真实年收益率持续下降。
2. 如果房产涨幅加大（年涨幅超过20%），方案1（100%自住房）会优于方案2（50%自住房+50%投资房）。因为房价大幅上涨导致投资房要交的增值税部分已经超过了投资房赚取的租金收入了。下面是不同房产涨幅下两种方案的真实收益率对比曲线。
3. 贷款的成数对房产投资收益率的影响巨大。在房产涨幅9%的背景下，80%贷款和0贷款持有5年卖出时年化收益率相差接近8%。
4. 贷款利息对房产投资收益率有影响，平均每加息1%，5年期的投资收益率下降1%，（11.68%-4.58%）/7 = 1.01%。
5. 对于自住房而言，安省房产买卖的交易成本分别约为成交价格的4%；对于大幅增值 的投资房而言，卖出房屋除了需要支付4%的交易费用外，还需要支付大笔的税费。对于我们上面用过的投资房例子而言，交易成本超过房价的10%。
四. 总结
- 如果判断未来房价会大涨（年涨幅超过20%），则可以所有钱都用来买自住房以规避增值税，在享受更好的居住体验情况下获得更高的投资收益率；
- 在房价温和上涨的预期下，将资金分成两部分，相对于全部用来买自住房，分别投入自住房和投资房总体收益率会更好。