2022年3月7日
3月2日加拿大央行隔夜利率上调0.25至0.5,对应的Prime利率也就相应的水涨船高,从2.45上调至2.70。加息对我们的房贷有什么影响呢?对房地产价格的影响又有多大?
一. 月还款增加
因为利率增加,贷款利息必然增加,对应我们的房贷就是每月的还款中利息增加了,但利息增加并不意味着月还款的立即增加,因为我们的Mortgage都是有Term的,无论浮动利率还是固定利率,在一个Term内还款都是保持不变的,当Term结束renew贷款的时候月还款才会按照新的利率重新计算,在加息背景下月还款会增加。当然,对应新买房的同学,月还款会比加息前要高一点点,这个影响主要是心理层面的。
对于30年还款期1000000的贷款而言,每加息0.25,月还款增幅约为3.3%,相对于加息前上涨130,也就是说多还$13/每$10w,可以根据自己的贷款余额测算自己每个月还款会增加多少。如果按揭年限是20年甚至10年的,这个影响更小,分别是2.3%和1.2%。
二. 贷款能力不受影响
目前贷款审批时,大部分银行使用的都是压力测试利率来计算贷款额度,当贷款利率低于3.25%前,压力测试利率都是5.25%,所以在各项其它条件不变的情况下,每个人的贷款额度和加息前一样,没有任何影响。
对于个别忽略压力测试的B-Lender,0.25的加息对贷款额度的影响约为3%,也就是说之前可以贷款100w,加息后可以贷款97w,因为B-Lender一般额度都会比A类银行高不少,这点影响微乎其微。
三. 对房价影响的定量分析
房价和贷款的关系实在太紧密了,利率一有风吹草动,就会有各路专家跳出来预测房价涨跌,动辄20%上下波动,真的有这么大的影响吗?其实这个影响程度上可以定量计算的,计算结果是:每次加息0.25%对房价的影响程度约1.5%。下面说说我的计算逻辑。
利率是波动的,有上有下,在漫长的人生中总会赶上2到3次加息周期,但伴随加息周期的还有降息周期,我们不能简单的认为利率会一直涨,而应该看长期的趋势,也就是看长期利率变化。现实世界中利率的趋势是稳中有降,长期来看其实是缓慢的降息周期。下图是加拿大自1981年至今41年的Prime Rate曲线,利率虽有短期波动但总体趋势是缓慢下降的。 从近10年的Prime Rate波动来看,都在正负2%以内。
我们用位于中间位置的20年按揭贷款数据来分析(参见第一部分的第二张表),当加息0.25%的时候,月供增加约为2.32%。这还不是对房价的影响,因为贷款只是房价的一部分,并不是全部,通常首付比例35%,贷款占比65%,2.32%x65%=1.508%。也就是说每次加息0.25%对房价的影响程度约1.5%,再或者说就是加息前打算出价100w的房子现在可以杀价刀98.5w,有影响,但不大。长期来看,按照过去十多年Prime利率的变化规律,则对房价最多影响1.5%x(2/0.25) = 12%。如果降息,则影响方向相反,但正负最多12%。