你知道自己可以贷多少款吗？
2022年2月22日
在加拿大买房子离不开贷款，通常大家问的第一个问题就是利率多少，第二个问题就是能贷多少钱。前者是银行提供的，个人无法提前知道，但后者在着手买房之前是可以自己计算的，并且更为重要，因为能贷款的额度决定了要买房子的价格区间，直接关系到后续的看房范围。
其实网上很多文章都提到过，如果要简单一句话说，就是：年收入的5倍左右。这句话只说了大概，并不准确，其实这里面隐含了一些假设，比如：没有其它负债，信用记录良好等。这篇文章就是想把这句话解释清楚，这个5倍是如何计算出来的？有哪些因素可以影响这个倍数，能多大程度上影响？
一. 影响贷款额度的关键要素
收入肯定是最重要的因素，这个每人情况都不同，贷款额度是收入的放大，和这个放大倍数相关的因素才是我们关注的重点。具体包括：
- GDS和TDS
这两个指标是银行用来评估借贷人还款能力的重要指标，不同银行不同贷款产品关于GDS和TDS都有一个上限的规定，正是这个上限限制了贷款额度，换句话说如果某个贷款产品GDS和TDS的值很大，那就意味着有更大的贷款额度。下面的计算公式了解下就好了，可以看出来这两个指标就是在计算：每月的硬性支出占每月收入的比例。比例越高说明每月的余粮不多，对银行来说就是可能还不上款，所以银行为这两个指标设了上限，借贷人对应的GDS和TDS必须都满足要求才能获得贷款，通常GDS在39%左右，TDS在42%左右。
- GDS(Gross Debt Service) =（房贷本金+利息+地税+取暖费+Condo管理费*50%)/税前收入
- TDS (Total Debt Service) =（房贷本金+利息+地税+取暖费+Condo管理费*50%+其他负债供款)/税前收入
2. 银行利率和压力测试利率
每笔贷款都对应一个银行批准的利率，这是银行利率这个和每月还款有关，每个人都希望这个利率越低越好，但这个利率在目前的情况下基本不会影响到贷款额度。影响贷款额度的是压力测试利率。目前的压力测试利率是：实际贷款利率+2% 或者 5.25%，二者中最大值。因为现在贷款利率很低，5年期浮动利率不到1.5%，所以基本上可以认为压力测试利率就是5.25%。
3. 按揭年限
一笔贷款能贷到年限越长越好，因为越长的还款期意味着越低的月还款，对借贷人的现金流要求就越小，也就以为着更高的贷款额度，目前的贷款产品常见的就是25年或者30年，建议选择30年。
4. 地税、取暖费、Condo管理费
这三项和具体房子有关，可以从GDS和TDS的计算公式里看到，它们都在分子上，也就是说这部分多了会导致GDS和TDS计算结果变大，导致贷款额度变少。对于Free hold的物业没有condo管理费，所以同样价格的房子，condo的贷款额度要比free hold少一些。
5. 负债情况
在TDS的计算公式里有一项是“其它负债供款”，也在分子上，这里主要是指哪些对应刚性支出的负债供款，比如车贷还款，自住房贷款月供款，信用卡还款等。这里值得注意的就是自住房贷款月供款，如果借贷人自住房每月有比较多的月供，势必会导致TDS比较大，会严重影响贷款额度，相对而言投资房的月供款影响不大是因为有租金收入。
6. 信用记录分数
银行的贷款产品有的时候会注明，当信用分数高于650分，则对应较高的GDS和TDS，低于则会相应降低GDS和TDS。所以，保持一个良好的信用记录也会有助于获得更高额度的贷款。
二. 定量分析每个要素的影响程度
1. 量化计算的数学原理
上面这个公式一看就晕了吧，因为把推倒过程都略去了（具体计算过程有兴趣可以找我要），解释下就明白了。左边是贷款额度（P）和税前年收入INCOME的比值，也就是指能借到收入多少倍的贷款。右边分母中的 ， 是贷款利率的一个变形，因为有压力测试，所以这个地方的Interest_rate对应的是压力测试利率（5.25）。分母中的N是按揭期数，也就是按揭的年数x12，30年的按揭N就是360。分子是GDS减去expense_ratio, “取暖费、地税，Condo管理费的一半占税前收入的比例”， 或者TDS减去“取暖费、地税，Condo管理费的一半和必要的债务支出占税前收入的比例”。
想象一下，如果我们GDS和TDS都使用银行允许的最大值，同时假设expense_ratio是0，在其它数值不变的情况下，等式的左边就可以得到最大值，GDS和TDS计算出来的两个结果取最小值，也就是贷款额度相比于收入的最大放大倍数。
2. 不同指标对放大倍数的影响程度
1) GDS和TDS
只改变GDS和TDS，从表里的计算结果可以看到，比例越低对应的贷款额度倍数就越小，考虑到实际expense_ratio肯定不是0，数值还要低一些，所以真实的情况应该就是在5附近波动，这就是为什么一般估算贷款额度建议使用5倍的原因。
2) 压力测试利率
最后一行，压力测试利率为1.25的情况可以认为是取消了压力测试的情况，也就说压力测试将最大贷款额度压缩了40%，这也是为什么压力测试政策出台后房市会下滑的原因。
3). 贷款年限
申请贷款尽量选择更长的年限，无论是从提高贷款额度还是还款压力来说都有好处，有些同学考虑到还款期长导致利息付的多所以会提前还款或者选择更短的按揭时间，其实是没有考虑到钱的时间价值，长线来看钱是贬值的，未来的钱一定不如现在的钱值钱，所以总的贷款利息其实是要打很大的折扣的，并不是看到的这么多。
4). Expense_ratio
这个占比每个人都不同，可以自己算一下，然后用更贴近自己的数据来做贷款额度的测算。下面是仅考虑债务还款占收入的比例从5%到25%的情况下，对贷款额度倍数的影响。
因为贷款额度的倍数是取GDS和TDS计算的最小值，一般TDS都会比GDS大3%左右，也就是说如果债务月还款占收入比例不超过3%则影响不大。
三. 总结可以提高贷款额度的方面
- 收入高低直接影响贷款额度。如果收入不够，放大再多倍也没用，这里的收入指税前收入，如果收入不够，可以考虑增加借贷人（夫妻等），或者增加现金收入（需要有银行定期存入的证明等）；
- 减少自住房月还款，也就是尽量减少自住房债务负担；
- 选择更长的贷款年限；
- 选择可以提供更高GDS和TDS上限的贷款产品。
四. 推荐一款超高TDS的产品，贷款倍数可以放大到22倍
Scotibank银行面向5年内登陆且有加拿大报税记录申请人的贷款产品，30年期，TDS高达150%，即使在5.25%的压力测试利率下也能够贷到收入的22倍，GTA地区最高贷款额度150W加币，5年期浮动利率1.4%左右。对申请人的要求也很简单：
- 有PR身份，且在5年内登陆，在加拿大有报税记录；
- 年收入超过$1.2万加币;
- 在加拿大的流动资产超过12个月的月供。
五. 一个彩蛋
最后，我把上面计算贷款的方法做成了公式存在excel里了，如果需要可以联系我要，感谢您读完本文。
