Everybody has different situation.If you have a baby ,you do not like your baby's crying bothers the landlord,right?This was a kind of stress for me when I living in somebody's house. -yihan(逸涵) @SF湾区华人论坛:SF湾区枫下论坛 The Rolia Forum of San Francisco

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在这个Thanks Giving长周末，我在准备火鸡的时候，也做了这份关于房地产分析的贴．如果不合你胃口，欢迎抛砖；更欢迎大家一起讨论. -transformer(变形金刚); 2003-10-12 {2402} (#1409771@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛如果你是新移民或将为新移民, 如果现在想买房, 请看看我的意见:
1. 现在买房, 你将比五,六年前购房的老移民多付8-10万加币(以前15 – 25万房). 近几年新旧房产上涨约8-10万加币, 对于那些有房想MOVE UP的人来说, 房产上涨8-10万加币, 没有任何影响. 比如, 他以前15万买下现有房子,现在以15+10=25万卖出, 他可以很轻松再追加15万加币(贷部分款)买下40万的房子, 他总共付出15+15+贷款利息. 对于新移民如果想买下同样40万的房子, 你总共付出40+贷款利息. 你将白白多付10万!　而这10万最多值５万．如果你可以接受这10万的差额, 你就现在买房．

2. 房价还会升吗? 我认为出租房市场行情就是房产交易的前兆.
2000-2001年, IT 烧钱年代, 大量移民不断涌入(年产20多万名), 房租年年涨(3.99%以上), 大部分新移民很容易找到IT相关的工作,有了足够收入, 因为购房与租房支出差不多, 就开始或实施买房计划. 房价大幅上升.
这就是当时房产市场上升较快的原因:　新移民＋低失业＋以租养房．

IT 烧光钱以后,加上911, 经济下滑, 大部分新移民找不到工作, 但是被低利率和以租养房所利用, 继续购房, 促进二手房市场继续上升, 也带动新房市场继续上升.
这就是现在房产市场如此灼热的原因:　新移民＋低利率＋以租养房+．

　３．根据现在的经济情况看，导致房产市场灼热的因素正在逐渐消失：
1)经济好象正在回升，但失业率并没有明显变化，因为马克思说: 生产率提高，一个人可以干两个人的活，资本家绝不会雇佣第二个人．就算生产率没有提高，但劳动强度提高了, 一个人可以干两个人的活，资本家同样不会雇佣第二个人．
一句话：劳动者收入没有提高，或减低了．
2)出租市场下滑．有多种因素．
3)利率随时上升，实际已开始上升．
4)加币不断升值，对手持外汇的人来讲，将损失近２０％的money.
5)房产价格在过去短期内不断闯历史新高度，准购房人收入没有提高，
the GAP 已到尽头．
6)很多移民已变成海龟，逐渐退出这个充满泡沫的地产市场．
7)如果在２０００年ＩＴ烧钱的话，那么房地产这几年也在烧钱，不过
烧的是初次买房的人的钱，相当部分是近几年的移民的钱．

　移民是房产市场不断上升的重要因素，但是如果失业率高奇，那有钱财来买，除非你带有成百上千万，并且甘心投入银行和地产商给你设下的美丽陷井, 你就买房！
如果你将成为新移民，请算清楚你移民分是否达到67分以外，还应算清楚你移民成本：９７５／人＋潜在的额外10,000.00，　否则后悔药没得吃，家庭医生不懂得开处方．

我欢迎新移民来加拿大，并善意地提醒你, 为了你和你的家庭做好多方面准备:
１．找到满意并安稳的工作，过幸福的准共产主义生活, 否则
２．打累伯工，过回到十年前的生活．或
３．上学接受再教育，磨刀不误砍柴功，或
４．根留祖国，短登加国，再当＂海龟＂，继续过中国特色的社会主义，或
５．冬眠大半年, 开劈加国大草原, 或….

待续．．．．更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

房价涨是涨了, 要跌也很难. 国内的房价也涨了, 十年来就没跌过. -upupup(^~^); 2003-10-12 (#1409800@0)

这里和国内情况很不相同, 这里图书馆,个人医生还在用286,386 电脑管理, 工厂的设备更是能不换就凑合用. -caa(ChinaEI); 2003-10-12 (#1409815@0)

Yes. One of my customers still uses 486 for his application software in his factory. -canchi(ComputerCare); 2003-10-12 (#1409837@0)

"国内的房价也涨了, 十年来就没跌过"??????????? -guestagain(guest again); 2003-10-12 (#1409872@0)
91-95 房价大跌. Ask your friend. It is totally wrong "房价也涨了, 来就没跌过". -novice1(novice1); 2003-10-12 (#1410377@0)

就加币升值近２０％这一点就大大打击了新移民的购房欲望. -ican(apple); 2003-10-12 (#1409836@0)

准确地说是打击了一大批刚刚落地，手头还有大笔美金的新移民。 -zhylj(爱谁谁); 2003-10-12 (#1410187@0)

guess people who already bought their dream houses don't like your points -davidderek(dick); 2003-10-12 (#1410041@0)

Don't bother me,because I am a kind of person who hates to be tenant... -yihan(逸涵); 2003-10-12 (#1410164@0)

不知为什么你不说实话. 他说话可能对其他已买房的人无所谓, 但绝对BOTHER你, 因为你不仅是房主,而且是房地产经级. -badegg(badegg); 2003-10-12 (#1410342@0)

是水不一定都要流向大海，大海缺了场雨也不会枯。。。I HATE THE FEELING OF BEING A TENANT IS MY TRUE FEELING，LIKE YOU WANT TO ADDRESS YOU AS BADEGG，MEANS NOTHING TO ANYBODY ELSE。。。 -yihan(逸涵); 2003-10-12 (#1410364@0)

Nothing wrong being a tenant. Tenents are always well protected in Canada. -europe2003(backpacker); 2003-10-12 (#1410385@0)

It makes no sense. Most people like to be a tenant having all freedom with them unless someone wants something unusual. -europe2003(backpacker); 2003-10-12 (#1410391@0)

Everybody has different situation.If you have a baby ,you do not like your baby's crying bothers the landlord,right?This was a kind of stress for me when I living in somebody's house. -yihan(逸涵); 2003-10-12 {602} (#1410448@0)
If I rent two bed rooms apartment,I would lose over 10000CD$/year,This would be another of stress to me...so I took the other choice.It's maybe
not smartest one,but it made me feel comfortable.---My baby can have his personnel room,graden,playground.....Case by case,being a tenant is not shame.Everybody has his different time,different opinon,different choice.Even sometimes I feel other people's living is so interesting --when I reading -- JIAOZI,CONTACT 's story...but it doesnot mean I will follow their step .For myself,I would like to pay the risk for exchanging the freedom of living....

Full of misleading. You imply a lot in your sentences but everyone here understands those while knowing that you are an agent. -europe2003(backpacker); 2003-10-13 (#1410542@0)

Here I am talking about my personnel feeling ,it does not matter I am an agent or not.Be open-minded,man,Nobody wants to mislead you ...... End discussion .. ... shut off mouth & ears :) -yihan(逸涵); 2003-10-13 (#1410626@0)

预测房地产就和预测股市一样,买房也是如此,看你买房的目的,就象是股市的长线短线投资,操作手法时机都是不一样的. -hulala(热狗); 2003-10-12 (#1410048@0)
赞成你的观点. 现在的房地产就是99年的股市. 但如果房地产在经济复苏之前大跌了, 那北美经济就彻底完了, 大家就得海归了. -badegg(badegg); 2003-10-12 (#1410350@0)
In next 3 years, the house price will go down for sure. -novice1(novice1); 2003-10-12 (#1410380@0)

不是移民分降了吗？更多的新移民来，是不是会推动一点？ -henhen(哼哼, 找工ing ^_^); 2003-10-12 (#1410384@0)

来自中国的移民不会多很多。而且，很多情况只是本来两室一厅住3个人，以后住4个人。 -europe2003(backpacker); 2003-10-12 (#1410397@0)

detailed reason, please. -frankbd(中外多少事都付笑谈中); 2003-10-12 (#1410388@0)
您要真有这For Sure的本事，还是去做股票毕竟好。 -carelesswhisper(无心快语); 2003-10-12 (#1410431@0)

好文. -resp8(教育基金); 2003-10-13 (#1410971@0)

Don't buy house, buy 教育基金 first. :-) -laofa(老乏); 2003-10-14 (#1411922@0)

教育基金同样亏本 -liaoqiang2000(老通成豆皮); 2003-10-14 (#1411957@0)
That's correct. Children's education is more inportant, and will never despoit you. -resp8(教育基金); 2003-10-14 (#1412193@0)

Totally agree. It is absolutely bubble economy! Extra bubble housing market in the poor city of Toronto! -hoop(green); 2003-10-13 (#1411018@0)
看来快到了买房的时机了, 开始磨刀ing.. -hearts(hearts); 2003-10-13 (#1411024@0)

个人认为, 房子和股票还是有许多区别的.纯粹靠房子赚钱的毕竟是小部分. -732144(立阳); 2003-10-13 {659} (#1411401@0)
主要还是自己的经济能力在起决定作用. 工作和收入稳定, 自然会想到买房子, 一方面提高生活水平, 一方面生活上有稳定和踏实感. 不管是国内和国外生活都是如此. 很少听说国内的为买房和租房合计来合计去的, 基本上想成家立业的都得考虑买房. 到了这里顾虑重重, 主要是荷包不争气. 试想, 经济收入许可, 干吗还挤在臭烘烘的公寓里, 公用的洗衣机,想着都恶心. 何况还要和别人share厕, 厨.
房产上涨和下跌, 只是买房人作为何时买房的一种依据和参考, 并不能左右最终想买房的脚步.
再说了, 有房的听说房子上涨, 难道马上会期抛售自己的的住房吗? 所以对有房的来说, 本无所谓涨跌了, 跌了还不错, 至少地税也跌了.
所以讨论买房和租房, 算计划算与否, 是在无意义.
难道好的生活环境不需要用金钱来交换吗?
扔砖吧

完全同意！但是买房以后有的地方要花钱呢。最好准备吧。用本地话说："House poor" -duxiaoyue1(杜小月); 2003-10-13 (#1411407@0)

不在自家新房里烤火鸡,又在网上瞎忙乎！我今天看了香港壹周刊一篇报道，说香港房价已贬值了70%，如果多伦多也如此，30万只值10万，那么我们 -liaoqiang2000(老通成豆皮); 2003-10-14 {120} (#1411952@0)
的房子岂不都变成了负资产，多么可怕的呀！现在新移民来少了，经济这么糟糕，不是没有可能呢！7。1上街游行怕是理都没人理！！！

世上是难料。我们都已经老了。如果我们不赔些钱，那么怎么有：江山代有人才出呢？ -duxiaoyue1(杜小月); 2003-10-14 (#1412038@0)

供给和需求是根本，你知道多伦多一年要来多少人么？你又知道有多少人在等待房市下跌好进场吗？如果不是期望靠出租养房，买！至少你能现在享受底利率。没有人知道2，3年后是跌是涨，不过，5年以上是一定涨的！ -isabel(早起早睡身体好); 2003-10-13 (#1411489@0)

"不过，5年以上是一定涨的！"???? Funny, how do you know? I do not know why you are so confident, Really funny. Thinking about honkong and Janpan. -badegg(badegg); 2003-10-14 (#1411767@0)

for majority of us, -732144(立阳); 2003-10-14 {236} (#1411806@0)
i assume the point is how to get down payment and keep every budget balanced. that's it! don't think too much. who knows what will happen in next 5 years. just enjoy the present life. compare with those real Canadian. That's enough!

Good point. Enjoy your life first! To make money, use other's money. For your life, use as most of your money first for sure! -duxiaoyue1(杜小月); 2003-10-14 (#1411946@0)

知道什么叫通货膨胀吗？知道什么叫供给和需求吗？知道这一次和89年有什么不同吗？有些机会一辈子不会碰到第二次（如前几年的房市低价和股票牛市），如果还想等待历史短期内（3 年）重演，那就是现实版的守株待兔！ -isabel(早起早睡身体好); 2003-10-15 (#1413274@0)

agree. Or how those people make money -duxiaoyue1(杜小月); 2003-10-15 (#1413310@0)
I do not know what to say, it looks like you know something, but I do know one think 历史 will 重演 for sure, it is a circle always, and those guys like you can always push things down faster. -badegg(badegg); 2003-10-15 (#1413711@0)

作梦呐？5年后不是最低就好了。 -fxid(外地民工模样的人); 2003-10-14 (#1411966@0)
5年以后肯定是次低价。 -indicator(没遮拦); 2003-10-14 {100} (#1412004@0)
以目前为最高价的话，7年一个周期，到达最低，那么5年正好是一个次低价。现在快把房子卖掉止损是最佳决策。

agree -duxiaoyue1(杜小月); 2003-10-14 (#1412040@0)
房子不是股票，变现能力特差，考虑到手续费和时间精力，没有10%以上的差价就一出一进是根本不合算的。 -isabel(早起早睡身体好); 2003-10-15 (#1413683@0)

個人認為，這篇文章沒甚麼指導價值． -rollor(Rollor); 2003-10-14 (#1411928@0)

为啥子哩？ -cobra(Cobra); 2003-10-14 (#1411943@0)

有条件买房的早买了,根本不在意潮涨潮落,荷包不暖和的在贫困线上挣扎的人们,房子再降也买不起,只有像狐狸一样天天看着红葡萄,期盼它早点变酸. -liaoqiang2000(老通成豆皮); 2003-10-14 (#1411969@0)

Who said people did not buy a house are all poor? HaHa -badegg(badegg); 2003-10-14 (#1412045@0)

Who said people did buy a house are all rich? -liaoqiang2000(老通成豆皮); 2003-10-14 (#1412144@0)

It is you. -badegg(badegg); 2003-10-15 {270} (#1413231@0)
Because you said "有条件买房的早买了", so those who did not buy it because they can not afford it. then you said "包不暖和的在贫困线上挣扎的人们,房子再降也买不起,只有像狐狸一样天天看着红葡萄,期盼它早点变酸." , means again those who did not buy it are poor, right ?

why not? -732144(立阳); 2003-10-15 {1834} (#1413550@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛those rich people(i.e.super stars) prefer to rent but not buy a house because they probably rent a palace and travel different places always. can we find the same guys in those common immigrants from china?
also, think about it. what would we do if we were in China? buying a house should be one of the most important things in our daily lives, right?
why are some of common chinese immigrants afraid of buying a house here if they really take this country as their second homeland ? the unstable economic problem is an important issue. who sincerely hopes the life style of frequent moving in and out including complaining those cruel landlords?
i.e. the whole mortgage term is 25 ys. if one guy buys a house at his 30. the mortgage will be paid off when he is 55 before his retirement. if he buys it at his 40, the mortage will be paid off at his 65 after his retirement . it will be a risk! SO, in my opinion, the earlier, the better(of course it still depends on individual's economic situation). also, on the other hand, the inflation keeps the money safe on the house. i.e the value of the house is 200 thousand now. in 20 years, it will be up or keep the present value(think about the piece of land at least). anyway, it's more interesting to see the land than the paper money and numbers without life. ^_^. i never believe 300 thousand's house i buy today will valued at 150 thousand only. If that happened, one dollar would exchange 10kgs meat back. that's not bad for everybody including the landlord.
the house is just like the water, rice and air. It should be required by everybody no mather what kind of ways he possesses. It is needed forever which is different from the stocks. So never worry about to be a landlord. it's a pity if you neve taste the happiness of a landlord here..

Come on, bricks!更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

golden brick to you,I absolutely agree . GUYS,Let us have sweet homes -liaoqiang2000(老通成豆皮); 2003-10-15 (#1413681@0)
Land is invaluable,Unless Canada Carries on land reformation,nobody can take land away from me .How wonderful it is to be a landlord! -liaoqiang2000(老通成豆皮); 2003-10-15 (#1413707@0)

^_^. the land can be the meaning of land itself and the location as well. Normally, the better land will be occupied sooner. the worse, the latter... -732144(立阳); 2003-10-15 (#1413852@0)

因為我覺得不合我的胃口，所以我就按照他的要求拋一磚． -rollor(Rollor); 2003-10-14 {1244} (#1412029@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛１．討論房价的漲幅，應當用百分比，而不是絕對值．儘管房價一直在漲，十幾萬也照樣可以買到房．未必需要比以前多付八萬．比如，在多倫多ＤＡＶＥＮＰＯＲＴ區，五年前十五萬的房子現在大概賣二十萬而不是二十五萬．

五年前只能買十五萬房子的居民，現在如果家庭收入水平保持不變，肯定住不起四十萬的房子．這個道理，比一加一等於二複雜不了多少．

２．早在三年前，人們就預測房價會跌．一年半前我準備買房時，人們都嚷嚷房價已經漲到頂了（有興趣的，可以到本壇歷史區查查）．現在預測房價下跌似乎比前幾年把握性大些（因為大家覺得房價早晚會跌），可這種預測能有多少實際意義？

說甚麼找不到工作的新移民‵被低利率和以租养房所利用，继续购房‵，簡直是癡人說夢．富裕的新移民落地後不久就買房的現象確實存在，但富人畢竟是少數，更多的人則是先有工作才買房．

３．利率並非已經開始上升．根據前不久本壇壇眾討論的貸款方案，五年固定利率甚至低于４％，說明銀行專家預測的貸款利率在五年內都將保持較低水平．

４．海歸到底佔所有新移民的百分之多少，我從來沒見過一個全面的統計數字．不知道這位仁兄認為海歸影響房地產市場的根據是甚麼．

５．從房地產市場引申到勸人移民前三思，不知道作者的目的是甚麼．就我來講，買房是美洲夢的一部分，但不是移民的根本原因．作者在這個問題上的邏輯有問題．

６．由於移民門檻的降低，未來兩三年里新移民數字又會大增．這對房市的促進作用有多大，我不知道，但不可忽略．更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

以前在媒体发表房地产文章多数都是地产公司的人，都在唱盛房地产让大家都投到地产上去，这和股市那帮说客很象，现在有几个敢说还涨的？ -fxid(外地民工模样的人); 2003-10-14 {655} (#1412066@0)
1。早在三年前？那可是2000，谁说地产会降？人人都有工作，口袋
里都是钱；现在呢？
2。利率低是促进地产的一个方面，日本已经快零了，地产还是崩溃，
可是加拿大还有可能回到10%呢，那怎么办？
3。海龟只是一个方面，其实它背后的加拿大生产力下降才是大因素，
移民最多的中国，印度，东欧，经济都在高速发展，移民下滑是必然
尤其是来了能找到工作能买房的。
4。移民数字不会变，因为处理速度不变，现在积压的申请人几年就
处理不完，而拿到移民纸来了又回去的，才是加拿大移民不够的关键
5。现在的自由党政府，对经济根本比不上保守党，经济不发展，房
子卖给谁？
6。多伦多是安省最穷的地区，是自由党和NDP的天下，可是搞经济
一定不能是穷人党，多伦多的竞争力会越来越差，房价怎么涨？

讲得太对了。 -indicator(没遮拦); 2003-10-14 {154} (#1412095@0)
北约克一定是房价下降中降得最厉害的。理由很简单，北约克正在变成第二个士家堡，印巴人，中东人，东欧人，甚至黑人正逐渐增多。而北约克是前三年中房价涨得最快的。

好，好，好。喊跌的占大多数，有房子的赶紧抛出，去公寓，去地库，节省银子，十几年后再买同样的房子 -zhylj(爱谁谁); 2003-10-14 (#1412114@0)

你說有道理，只是根貼未提這些道理．人們預測房市下滑最早是甚麼時候我不知道，但至少是兩年半以前． -rollor(Rollor); 2003-10-14 {168} (#1412142@0)
我記不清人們從甚麼時候開始和房價會下跌的了．如果不是三年前，至少是兩年半前．

利率，發展中國家政治經濟變化和移民趨勢，北美經濟形勢等因素對房市的影響，你說的都有道理．

反正一年多前我买房时，是作好了“顶部套牢”的思想准备的(因为大家都在喊跌了)，没想到还接着涨。预测这东西，不用太当真。 -qqqqq(qqqqq 有翼自薄); 2003-10-14 (#1412156@0)

说的有道理，而且也是基本常识了，多伦多的房价肯定跌，只是跌多少，跌多快，跌多久的问题；从周围看，有能力来了就有工作的新移民很少了，贪官们也没增加。 -fxid(外地民工模样的人); 2003-10-14 {402} (#1411963@0)
起码是中国的移民来多伦多的少了，多伦多的就业处了低收入的
工作可能比别处还有那么一点点优势，很多人落地后又去了别的
城市，买房子然后出租也越来越困难了，政府放宽移民条件就说明
了新移民少了，经济要滑坡，这些都是直接打击房价，朋友里有
能力买房的都买了，没能力的，短时间也没大改变，经济根本没有
根本好转，安省又是制造业大省，竞争优势越来越差，经济怎么好？
我是不信房价还会涨，只是降有多快，谁也不清楚。
这篇文章跟我的观点不谋而合！ -indicator(没遮拦); 2003-10-14 {247} (#1411986@0)
房屋跌价其实已成定局。未来的七年中会有10%-33%的跌幅(视地区不同)。这个问题说起来很复杂。但移民政策并不是房屋市场的决定因素。经济政策才是。安省目前自由党上台，则更不利于房屋市场。房价到今年已达顶峰。

以前美国也发生过房价暴跌的情形，可以用于参考。

@San Francisco

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