其实这个问题还有点儿复杂，最好咨询一下报税的会计。 -babyface(🎀实践自由) @SF湾区华人论坛:SF湾区枫下论坛 The Rolia Forum of San Francisco

其实这个问题还有点儿复杂，最好咨询一下报税的会计。

babyface(🎀实践自由)

上一篇谈了45(2) ，自住房转作出租房，税法45(2)的妙用，大家貌似特别喜欢。45(2) election是房子由自住变为出租，用来延长自住年份的一个税务操作。本篇是姊妹篇 - 45(3)。直接举例子：大卫未婚，

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(#13918200@0)
Last Updated: 2021-8-14
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如果装修花了24万，就一分也不繳。明白了？ -xz730000(笑一笑，十年少); 2021-8-14 (#13917618@0) +1

需不需要receipt？哪里有开发票的？ -makessense(makesense); 2021-8-14 (#13917623@0)
增值指的是净增值。一分钱不交那是零增值 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-8-14 (#13917625@0)
装修师傅能给开这么大数额的发票？他自己得交多少税啊？ -littlesteps(风之彩); 2021-8-14 (#13917728@0) +1
没有装修 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918022@0)

不如做一下装修再卖，卖的价格高的部分肯定高过装修费用。 -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 (#13918269@0) +2

净增值24万，capital gain算一半，也就是年收入12万的锐。最后交锐4万吧，也许不到一点 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-8-14 (#13917628@0) +4

靠谱，差不多 -datura(带刀山贼); 2021-9-2 (#13957319@0)

按经纪费4万，净收入20万算，10万计入今年个人总收入，交税约2.4万 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13917640@0) +1

和配偶的收入有没有关系？其配偶工作收入 12 万左右 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918135@0)

有关系，如果房子是共同拥有的 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918152@0)

不是共同拥有。只有朋友一个人的名下 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918211@0) +1

对，差不多 $30000 -datura(带刀山贼); 2021-9-2 (#13957323@0)

有出租吗？如果没有，这几年的地税、保险、水电都可以算作成本，从24万里减 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2021-8-14 (#13918048@0) +1

还有贷款利息也可以减去？减去后的收入算入capital gain 按50%纳税？ -samedayrightaway(赶路一族); 2021-8-14 (#13918055@0) +1

对，忘了利息了，还有维修 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2021-8-14 (#13918078@0) +1
“朋友无工作零收入”贷不到款吧？或者贷款还有别的窍门？ -w4b(w4b); 2021-8-14 (#13918087@0)

朋友是土豪。全款买房，没有贷款 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918137@0)

这太扯了 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918139@0)

对我是错了。出租收入和卖房的收入是分开算的？如果有出租收入的话？ -samedayrightaway(赶路一族); 2021-8-14 (#13918150@0)

人家问的是卖房缴纳多少税款。如果是出租这些早都报过了 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918159@0) +1

真的吗？觉得你说的不对，这些属于current expense不能打入成本 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918114@0)
没有出租。和配偶的收入有没有关系？其配偶工作收入 12 万左右 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918131@0)

房子在谁名下啊？ -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918142@0)

房子在朋友一个人名下。但是，个人所得税不是一个家庭一起报吗？所以关心是不是影响其配偶的所得税 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918216@0)

配偶税会略增加，如果之前房主是零收入的话，配偶会多些tax credit。这回有了房主capital gain 的收入，配偶会多交点税，也就是一两千吧。 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918241@0)

Ok. I see. Thanks -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918327@0)

那就买配偶的RRSP好了 -cicy(HuntforFreedom); 2021-8-14 (#13918148@0) +1

不对哦，自住房这些都不能抵扣的。我是注会。 -fxmdl(飞呀飞呀马德里); 2021-8-14 (#13918140@0)

楼主说的是投资房 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918146@0)

投资房没有出租的话水电费贷款利息也是不能抵的吧？ -househot(花开花落); 2021-8-14 (#13918157@0)

不能。 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918161@0)

不行! -headbig(Let's Rock！); 2021-8-14 (#13918147@0)
仔细看了楼上的评论，查了一下，CRA应该不会允许carrying expense，也就是地税、水电、保险等计入成本，因为房子虽然没有出租，但也不能证明自己没有去用 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2021-8-14 {205} (#13919126@0) +1
如果自己用了，那么carrying expense就不能算入成本。如果carrying expense不是成本，那么成本应该大致是买入价，买入时的property transfer tax，买入卖出时的律师费，经纪费，这些减到24万里，剩下的钱一半算当年的收入

有出租的话填T776, 把expense 填进去比如水电，贷款，地税，空置等等，卖房填T1 schedule3, 填卖房收入和成本，成本都是一次性的，比如律师，装修等等 -keysi(K.S); 2021-8-14 (#13918182@0) +1

别出来搞笑了，空置还可以抵税？填多少钱啊？ -makessense(makesense); 2021-8-14 (#13918207@0)

你一点儿也不虚心，空置期间的费用，水电煤气，招租广告是不是费用啊，我又没说是空置的租金损失可以抵税，别想太多了 -keysi(K.S); 2021-8-14 (#13918296@0) +1

你虚心么？水电煤气你都列出来了，还要重复么？你这是强词夺理牙，后面的团队不行牙，都是国内的思维，而且造假账 -makessense(makesense); 2021-8-14 (#13918462@0) +2

其实这个问题还有点儿复杂，最好咨询一下报税的会计。 -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 {692} (#13918200@0)

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是你搞复杂了，人家楼主一个投资房，也没出租过。哪那么多说道 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918218@0) +1

投资房卖的时候，只管房子增值，不管出租收入。出租的收入和费用是当年报税的时候就要报了的。 -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 (#13918246@0) +3

多谢🙏 -datura(带刀山贼); 2021-8-14 (#13918219@0)

楼上是让你把投资房变自住房从而不交税，税务局不傻，你最好咨询会计师。 -househot(花开花落); 2021-8-14 (#13918240@0)

没用，他把投资房变了自注，他的自住房就变成了投资房。 -idontknowa(idontknow); 2021-8-14 (#13918247@0)
也不是，只有出租期间可以制定为唯一居住地／principal residence exemption，才可以不交增值税的。 -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 (#13918254@0)

楼主朋友今年卖房子，怎么折腾都来不急了，还是老老实实该交税就交税吧 -househot(花开花落); 2021-8-14 (#13918294@0)

那算收入8,9万,要交2万左右的税。 -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 (#13918318@0)

这篇文章有公式 -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 {667} (#13918236@0)

（原创文章版权为FeiMa CPAs所有。如需转载请注明出处。）之前的一篇文章写到过当住房用途转变时，加拿大税法（Income Tax Act）规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天，按市价卖出并立即以市价购回该房产（deemed disposition and reacquire at fair market value）。住房用途改变的情况有很多，比如：自住房变出租房出租房改自住…

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https://feimacpa.ca/2020/03/20/453/

报税时，还要先扣除一个基本个人免税额（BPA），大概15，000. -babyface(🎀实践自由); 2021-8-14 (#13918282@0)

@San Francisco

其实这个问题还有点儿复杂，最好咨询一下报税的会计。

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