为什么加拿大房产市场崩塌的可能性微乎其微： -20200123(10时) @SF湾区华人论坛:SF湾区枫下论坛 The Rolia Forum of San Francisco

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为什么加拿大房产市场崩塌的可能性微乎其微： -20200123(10时); 2021-6-14 {773} (#13782602@0) +3
1. 移民：加拿大在2021、2022和2023三年中每年将移入40万名新移民。这120万人无论是买房还是租房，都将对房产市场产生巨大的压力。卖家将不乏新的家庭可以出售，因疫情造成的租金下降将重新上涨，这将吸引投资者重入市场。
2. 低房贷利率：随着经济继续复苏，房贷利率将不可避免地开始上升。但由于许多贷款机构仍然提供远低于2%的浮动利率，至少从贷款的角度来看，在相当长的一段时间内，房产市场还是很有吸引力的。
3. 未受太大抑制的需求：即使现在有了新的压力测试规则，买家的数量仍然多于上市物业的数量。每次一个房屋在收到15个报价后售出，就意味着仍然还有14位买家需要房子。
4. 贷款机构的严格审查：贷款机构在批准贷款之前会严格审查购房者的财务状况。查验他们的信用报告，核实他们的收入，仔细衡量他们的债务收入比，等等。在加拿大，合法的贷款机构不会向负担不起的人提供房贷。

说一千道一万，不如一句话，政府不会让房价崩。盼跌等于做梦。 -idontknowa(idontknow); 2021-6-14 (#13783102@0) +5
钱都毛了, 咋崩啊 -keysi(K.S); 2021-6-14 (#13783247@0) +7

就是通过钱毛的方式来崩的。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 (#13783254@0) +3

钱毛了, 利率还低, 这是什么节奏, 不过我还是希望别短炒, 短炒对一般投资没好处 -keysi(K.S); 2021-6-14 (#13783258@0) +1
没看懂人们的逻辑，所有的东西都涨，货币象水一样贬值，但是就是利率不涨。 -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-14 (#13783275@0) +2

若是经济过热造成通胀则必须通过加息来调控。但目前面临的是完全不同的情况。这种大幅度通胀并不由经济过热造成而是过度印钱引起。生活物品价格失控是个牵涉到方方面面的大危机。各国政府这两年的所作所为告诉大家只有继续印钱。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 {82} (#13783289@0)

工资, 老人金, 救济金, 政府福利会越来越高, 为了抵抗失控的通胀, 必须一直工作下去。

实践证明这样过度印钱发贷，其实并没有对经济有任何所好处。除了推动物价走高，钱没有走到科技和实业的发展，而对应的政府税收政策并没有增加回收。这样造成大多数钱都去搞投机赌博了。全加拿大金融相关行业都在赌博地产和股市永远长。这是极其危险的扭曲的经济。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783310@0) +4

你说的没错, 这样的印钱发钱是史无前例的第一次, 钱就像流水, 无孔不入, 房地市场, 股票市场, 等等, 会造成什么后果谁都不知道。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 (#13783316@0) +1

以前我以为印钱不一定会通胀因为工资没变，现在说有个说法，是西方在印钱去骗中国的货，中国在打算想办法提高价格，这可能就真的物价上涨了 -bigcatf2(ToBe); 2021-6-15 (#13784669@0) +1

FED现在口口声声说inflation 只是 transitory，最强有力的理由就是labor cost 没有上去，因为就业率还没有完全恢复。如果工资增长并且持续下去，不加息很有可能就决堤了。 -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-14 (#13783319@0) +2

就业率没有恢复是因为很多人拿福利不愿上班。低利息实际上是救了银行。这两年加息的可能性是零。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 (#13783323@0) +2

那是因为经济还没有完全恢复，劳动力还没有短缺到雇主要以高薪去聘请工人。现在谁也说不准八十年代会不会重演。资产，不论是股市还是房市，都不是低谷反弹，而是在山顶，还能印多久 -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-14 (#13783338@0) +3

不会重演，最多就是反应迟缓，Volcker之后，标准应对是通胀来了就加息。 -geekcode(文心雕码); 2021-6-14 (#13783346@0)

看这里说的，大家都在担心，现在老百姓的debt level，bond yield 居高不下引起mortgage rate 上涨，哪怕一两个百分点，对很多人也会变成不可承受之重： -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-14 {761} (#13783380@0) +1

The Bank of Canada and the U.S. Federal Reserve have repeatedly reassured us that interest rates will stay low and inflation will be temporary, but rising bond rates signal investors are demanding a better return on long-term lending, nudging rates toward pre-pandemic levels.

Full Story:
https://www.cbc.ca/news/business/inflation-housing-treasury-bond-1.5969467

你说的不错。现在美加银行主席都在搞莫名其妙。Nudging rates会是怎么个走法？ -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783390@0) +1
大家担心的不在点子上，总觉得Fed像中国央妈一样，其实Fed是很机械化的，就是找各种学术理由减息，但是没理由了，倒也基本不会耍流氓。06年就是明摆着升息房市会崩不也升了嘛。所以美国这边的朋友都是锁30年利率。 -geekcode(文心雕码); 2021-6-14 (#13783392@0)

所以说FED也机械也不机械，机械在于加息还是不加息都要给足理由，做足功课。不机械在于该出手就出手，怕压爆了就咬着牙加，而什么时候加，怎么加，没有人知道，FED自己也不知道，如果通胀严峻，也不一定就要等到两年三年之后再加。 -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-14 (#13783405@0) +1

半年后应该可以见分晓了。说不定通胀真的是暂时的。如果高通胀来了，Fed肯定会加，因为这是现在所知的唯一能走出滞涨的途径。大家考虑什么政府财团选民，实在想太多了。 -geekcode(文心雕码); 2021-6-14 (#13783418@0)

的确是。我上面贴的那个链接验证了你的观点：Effectively they say, -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-15 {240} (#13783780@0)
as paying off the huge current public debt becomes prohibitively expensive, governments and their central banks would have to chose among, "austerity, default or inflation" and that inflation would be the only politically acceptable option.

我不认为inflation is politically acceptable。现在人们只记得过去20年低通胀的经历。而高通胀是民主政治上不可承受的。高通胀的时候，是物价大涨之后才带到工资小涨，和低通胀时灌水的效果是相反的。如果通胀不是暂时的，应该会选择austerity，就是加息加税减政府开支。 -geekcode(文心雕码); 2021-6-15 (#13784001@0)

austerity 的手段的确是削减政府开支，但是目的是维持低息所以可以增强借贷和偿还能力，austerity 的同时加息，很有可能就勒裤腰带过度把自己勒死了。所以也许让通胀放飞，利息飙涨，政府象放junk bond 一样高息举债来饮鸩止渴，也许还是一条生路。 -the_dumb_one(耷目无神); 2021-6-15 (#13784049@0) +1

让通胀放飞，利息飙涨，会让市场和社会更加混乱不可控制了。这样作对于中低收入家庭和无房无资产无生活保险的家庭是要受到巨大冲击。贫富差距会更大。无论如何，还是要看美加中央银行的思路了。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-15 (#13784119@0) +2

利息飙涨, 想得太美, 今后20年内都将是低利息时代。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-15 (#13784121@0) +1

非经济过热的物价通胀，最有效办法就是加息。这是经济界的通用方法。加到多少合适，要看市场反应。也许大家都觉得利率在5-6%以下都是低利率时代。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-15 (#13784152@0) +1

你完全说反了, 只有经济过热的通胀才必须通过加息来降温。这种因为过度印钱发钱造成的通胀, 加息无异自杀, 只有继续印钱发钱, 虽然是恶性循环, 但别无出路。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-15 (#13784164@0) +1

对了，忘记说一个必须缩表。缩表和加息都是非常有效的办法。当然加息也不是一直维持，当市场通胀出现回归，也可减息。这一点好像目前大陆作的比较有意思。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-15 (#13784182@0) +1

加息最容易，所以是第一步。加税政治上比较容易通过，而且现在社会贫富悬殊，通过税收调节，也是正确的。减政府开支最难，消减拜登的基建扩张还可以，但是政府开支的大头在福利。 -geekcode(文心雕码); 2021-6-15 (#13784348@0)

加拿大政府减政府开支不会通过。美国现是民主党拜登政府更不可能。加息加税是民主党选项，也是自由党的。但是，特鲁多政府低能也不太容易通过。看美国如何也许会给加拿大一个指引。美国经济比加国自养能力强许多。而加国目前是几乎不能自我循环自养了。已经到死胡同了。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-15 {38} (#13784090@0) +1
加拿大就是什么时间金融危机到来的问题。

现在加国还有什么经济是高度发达的？都在花印钱来吃用各种进口物品。外贸进口这二年来是巨大赤字的。就靠主权货币信用来继续生活。如果政府不好好解决联邦和地方财政赤字，主权信用会降低。到时政府就会没有信用借钱进口各种物品了。那时就是赤字金融危机了。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783362@0) +1

哦对啦, 你好像是在美国吧? -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 (#13783365@0)

在多伦多。谢谢关心。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783375@0)

是不是暂时的，过半年就知道了。Fed有两个任务，维持低通胀和降低失业率，现在在高失业率的情况下，维持低息，还是说的过去的。 -geekcode(文心雕码); 2021-6-14 (#13783340@0)

地方上各种资产超贵，是巨大阻碍外来投资办实业。利息低是大大不利于百姓抵抗风险，存钱没好处啊！都得找地方钱捞钱。全民都未必去吃干，而最后都是钱花尽到赌博上去了。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783328@0) +2

低利息救了银行, 国家印的钱大部分贷给了银行。今年加拿大5大银行走出困境, 报表亮丽就是得益于超低利息。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 (#13783332@0)

发贷款带来的。目前银行是这地产泡沫的最大推手。10几倍20多倍的杠杆也敢发出贷款，甚至是骗贷，都在装聋作哑。最后就是惩罚是必然。雷曼兄弟倒闭历历在目呀！市场需求一定不会是无限的扩张。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783339@0) +1

不是的, 银行不是光考虑贷款, 5大银行都有各自战略意义上的业务方向, 贷款是很小一部分, 不是CEO们脑子里考虑的事情。呵呵 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-14 (#13783357@0)

我看银行报表，主要获益就是私人贷款业务的大幅提升给银行业务业绩增加很多。你说加拿大还会有其它好的经济板块？ -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783373@0)

哪个银行的报表显示主要获益就是私人贷款业务的大幅提升? -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-15 (#13783816@0)

记得是好多天了。看看TD5月27日的Earning Call.里面有详细说明。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-15 {1752} (#13784030@0) +2
Canadian Retail
Canadian Retail reported net income was $2,182 million, an increase of 86% compared with the second quarter last year, mainly reflecting lower provisions for credit losses (PCL) and record results in wealth and insurance. Revenue increased 1%, reflecting growth in non-interest income and strong loan and deposit volumes, partially offset by lower margins and premium rebates for customers in the insurance business. PCL was lower by $1,190 million from the prior year, reflecting lower impaired and performing PCL. Reported expenses increased 4%, with higher volume-driven and employee-related expenses, partially offset by prior year charges related to the Greystone acquisition.
Business momentum accelerated this quarter, with mortgage originations up strongly, credit card transactions rising, and good account growth across all of the businesses. TD Insurance continued to take market share, becoming the third largest home and auto personal insurance provider in Canada, with strong customer engagement in its end-to-end digital capabilities.
For the fourth year in a row, TD Auto Finance was ranked Highest in Dealer Satisfaction among Non-Captive Lenders with Retail Credit by J.D. Power. Canadian Retail continues to invest in its advice and service capabilities to help customers navigate change and plan for their financial future through personalized advice and tools. TD was also recognized by the Business Intelligence Group for its AI-powered digital experiences and, as of April 2021, continues to lead in the number of Interac e-Transfer and Flash transactions.
客户信用卡债务降低，主要还是房贷低利率而房价涨，许多人作refinance，从房子里套出许多现金还了信用卡债务。

从你贴的TD报告, 还是没看出"主要获益就是私人贷款业务的大幅提升"。 -charadian(随风飘荡的呐喊); 2021-6-15 (#13784106@0) +1

Business momentum accelerated this quarter, -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-15 {367} (#13784144@0) +1
with mortgage originations up strongly, credit card transactions rising, and good account growth across all of the businesses. TD Insurance continued to take market share, becoming the third largest home and auto personal insurance provider in Canada, with strong customer engagement in its end-to-end digital capabilities.
地产贷款是首先提到的增长强项。

不是就单地产崩溃，是加拿大金融危机要打击全面的泡沫产业而洗牌。国家巨量财政赤字，地方财政赤字不断加大，过去一年里私有借贷债历史性破记录每季度都不断扩大，地产和金融因为泡沫巨大是首当其冲崩溃。就看加拿大TSX指数一年多来只涨不调整，不断突破新高就在发信号。 -jia_de_hao(假的好吗？^_^); 2021-6-14 (#13783279@0) +4
太平洋的一个岛屿， -343(讨个老婆姓熊); 2021-6-15 {376} (#13783765@0) +3
这天来了两个分别属于英国和美国的皮鞋厂的推销员，他们在岛上分头跑了一圈，发现岛上竟无人穿鞋。

于是第二天分别给工厂发了电报，英国推销员的电文说：“此岛无人穿鞋，我于明天飞返。”而美国推销员的电文却是：“此岛无人穿鞋，皮鞋销售前景极佳，我拟驻留此地。”

一个事实，却有截然不同的看法。现在这个市场就是这样，不想尝试convince任何人，用自己的观点做自己的选择，别人也可能是对的。

@San Francisco

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