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而100万贷款现金实际利率才1.x,假设可以获得1.65的利率,那按30年摊还每月还贷只有3500。其中1350是利息而2150还的是本金
idontknowa
(idontknow)
(#13582167@0)
Last Updated: 2021-3-20
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Replies, comments and Discussions:
枫下家园
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枫下觅巢
/
20万收入贷款100万买投资房,真正现金流什么样,我给你细算算。不要被从来没买贷过款买过房的蒙了。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582109@0)
+5
首先贷款100万得先过stess test。按照30年摊还test利率4.79月供高达5200。80%贷款实际房价为125万,以本区为例这个房价租金月3200元。银行通常按一半算实际收入,这样银行的计算器里你会有3200/2-5200=-3600的负现金流。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582138@0)
所以要想pass这个stress test成功取得100万贷款以20万收入算,你的自住房贷款基本不可以超过2000-2500的水平,根据你日常其他负债情况。也就是说你自住房所剩贷款需要低于50万。同时你还要有25万现金做首付
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582154@0)
如果自住房贷已经还清,refinance出来个首付买个125万的投资房是非常轻松的。每月总还贷4400,用租金抵掉利息和杂税费支出仍然有不错的正现金流。当然当前的低息起了关键作用,如果利息涨到2.65,每月支出要增加600。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582219@0)
生活是否会悲催,到现在一目了然了。至于是否投资,要看你对以后的房市有没有信心。不是看别人投自己也必须跟风,这样一有个风吹草动心态变了就不好了,很可能被忽悠成炒房一族变成短炒还赔了。买投资房,还是要自己研究租售比和地点潜力做长期准备。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582253@0)
+1
而100万贷款现金实际利率才1.x,假设可以获得1.65的利率,那按30年摊还每月还贷只有3500。其中1350是利息而2150还的是本金
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
{123}
(#13582167@0)
每月现金流已经出来了。3200的房租减去1350利息减去地税保险等其他杂费算550,最终将产生正现金流1300。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582181@0)
注意这个正现金流是刨除了还本的部分的。因为现在贷款都可以做成revolving的,还的本可以随时做为HEloc拿出来,怎么用都可以,用掉后还可以随时转成低息贷款,这样你可以有不尽的现金流。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582189@0)
赞码了这么多字,分析的这么透彻,其实投资还是要有guts和先人一步的vision
-
clear
(clear);
2021-3-20
(#13582212@0)
+3
因为我最看不得那些没买过房贷过款的在这大嘴去指导别人投资,真让人笑死。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582228@0)
我明白,懂的人自懂😄,这还是residential,in and out比较简单,弄个apartment building, cap rate什么估计大部分人早昏了
-
clear
(clear);
2021-3-20
(#13582241@0)
你自己笑死人了,你问问这个坛子上有多少人没买过房没贷过款?跟你们意见相反的就住地库、没买过房、没贷过款,真是笑死人,思维真狭窄。不允许反面事实。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582275@0)
+5
跟你争才让人笑死,本坛大多数盼跌都是现金为王,宁可拿现金去炒股而不肯贷款负债去买房的,所以看到房价涨那种酸,忌,恨都跃然纸上,扑屏欲出。。少数炒房盼跌忽悠别人卖房想捡漏的就不用提了。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582319@0)
+1
你又在这里臆想啊,受不了
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582345@0)
+2
跌派们不是没买过房的键盘虾,就是想捡漏的炒房客。不然,你举几个例子看看。
-
fallcolor999
(下一站);
2021-3-20
(#13583076@0)
+1
知道管理出租房子多麻烦吗?20万高收入去找这些麻烦是否有必要?这些都是需要讨论的地方。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582352@0)
+3
不在本帖讨论内容请另开贴
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582369@0)
+1
condo不知道,但是house管理是非常麻烦。所以我买了几套出租的house后,就不想再增加工作量了。多出的钱去炒股
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582772@0)
+1
最后发现自己不是炒股的人,不仅心理压力巨大,而且每天都要花时间研究股市政局新闻还有各个领导人讲话。累死了。还不如管房子,有事就去处理或者找人处理,没事就是没事。
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582795@0)
把我拉黑了。哈哈,我不就是举出几个反面的事实嘛
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582406@0)
这几个星期股市跌,他们叫震荡,我都烦死了。吃不好睡不好的,真不是炒股的人。
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582791@0)
😂短炒影响心情。
-
retirecat
(☁️);
2021-3-20
(#13582851@0)
一个月550保险地税等杂费打不住
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
{66}
(#13582254@0)
+2
房子还要维护吧,一般按 1% 的买房价来计算。
俗称:Maintenance cost
出租房一年的维护费看房子,几百到一两千都有,都是抵税的呀。
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582775@0)
还有可能租不出去的月份
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
{17}
(#13582257@0)
+3
俗称 Vacancy Rate
加拿大抵押和住房公司数据显示,多伦多市空置率在全国位居第一,为0.9%。达勒姆、皮尔和哈尔顿地区公寓空置率为0.4%;约克空置率为0.3%。
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582782@0)
即使有1300的正现金流,按照自己最高边际税率来缴税,30~53.53%缴纳出去了,对很多收入中高的人来说并不是好投资方式。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
{127}
(#13582258@0)
+2
夫妻两人,一人10万,43.xx%的最高边际税率
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582323@0)
這些稅是可以用所有貸款利息抵的包括自住房拆借的首付,實際上並沒有多少稅。
-
czczcz
(看得清);
2021-3-20
(#13582605@0)
+2
就没有指望每月房租挣钱,多一杯咖啡而已。主要是房子升值。
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582786@0)
以后卖房子也要交税。 我现在想卖投资房,一看要交那么多税又打消了念头,拖一段时间再说。 移二代对投资房没有兴趣。
-
info
(夏天);
2021-3-20
(#13582829@0)
增值税是最低的,只有50%要上税。50%不用上税的。我上班那么辛苦挣的每一分钱都要上税
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582845@0)
现在的税率高,算下来还是要交很多税。 等以后失业或退休了再卖。
-
info
(夏天);
2021-3-20
(#13582867@0)
+1
别的城市07年定了两套楼花 一居的24万 两居的35万 去年底都交房了 现在的售价是一居的42万 两居的51万。。。这个投资三年的回报算怎么样的?
-
expressline
(Express);
2021-3-20
(#13582183@0)
你赚大发了,是17年的楼花吧?
-
streetsville
(总长);
2021-3-20
(#13582195@0)
是17年底的楼花:)
-
expressline
(Express);
2021-3-20
(#13582209@0)
你们家财商智商都很高啊。
-
streetsville
(总长);
2021-3-20
(#13582243@0)
3年50%很不错了。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582197@0)
如果订金20%, 那收益要乘5倍。如果订金是LOC来的, 那几乎是一本万利了。
-
ejbeqhouse
(执手平淡 品味平和);
2021-3-20
(#13582332@0)
强过一年20万的T4 income
-
geekcode
(文心雕码);
2021-3-20
(#13583281@0)
100万的房子租$3200/month。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
{6}
(#13582251@0)
+3
很难了
这个200多万的房子租三千多
-
info
(夏天);
2021-3-20
(#13582296@0)
那是3年前的价了,现在整租$4700 - 37 Dumfries Dr Cachet - Markham , N5096319
-
czczcz
(看得清);
2021-3-20
(#13582842@0)
每个月要还贷3500啊,拿到3200的房租,每个月还要缴纳保险和地税几百到上千。很多家庭拿不出那么多余钱的。市场一波动,压力越来越大。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582271@0)
+2
本地125万的房子,地税不超过400每月,保险不超过100,550已经多说了。很多家庭拿不出这么多余钱,你是指很多年收入20万的家庭没有这样的余钱吗?
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582309@0)
年收入20万的家庭在加拿大占多大比例吗?还有很多投资买房的根本就是死撑赌博式
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582317@0)
+2
请你睁眼看好,本帖是在探讨年收入20万贷款100万的现金流和生活是否悲催。你若胡搅蛮缠请不要跟帖了。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582327@0)
+2
收入 20 万,按照税率来计算并不一定好。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582334@0)
投资房产对现金工好、对能动手快速提升房子价值的人好。对有个固定房子不断投入进去流动性差的东西,对大多数高税率的家庭来说并不是优化选择。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
(#13582343@0)
+2
还有自己的自住房要供或者养,车要养,孩子要养,这些全部是花销,别以为剩下很多钱。
-
cw2000
(财旺);
2021-3-20
{64}
(#13582331@0)
+3
房子还要维护吧,一般按1%的买房价来计算。
俗称:Maintenance cost
我自住200万的房子,都没有什么要维护。房子十年新了,房顶,窗户还是好好的。锅炉也很好。最多就是换个灯泡。不知道每年1%的维护费2万怎么算出来的
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582801@0)
+1
跌派幻想出来的,我的房20多年了,维护费2000都不用每年。
-
czczcz
(看得清);
2021-3-20
(#13582850@0)
+2
“按1%的买房价”,假如你是有房户,你的房子每年维护费用如此高?
-
20200123
(10时);
2021-3-20
(#13582893@0)
+1
你是什么房子需要1%的维护费?自主的房子都已经50,60年了,都远远没有1%.
-
fallcolor999
(下一站);
2021-3-20
(#13583083@0)
+1
大概信口开河惯了。
-
20200123
(10时);
2021-3-20
(#13583204@0)
+1
我的投资房月供$4800,其中利息$1400, 本金$3400,所以一年下来能还本金4万。
-
streetsville
(总长);
2021-3-20
(#13582208@0)
+2
我每月的工资拿回来,除去吃穿住行,孩子学费等费用,剩余的都还mortgage了,一年下来能还十几万本金,权当储蓄了。
-
streetsville
(总长);
2021-3-20
(#13582221@0)
我不行,2017年买的那一套贵了,每个月现金流还是负的。还要把还的本金取出来一些才能收支平衡。
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582813@0)
感谢低利率吧。过去的一年因为疫情成为史上最糟的一年,但投资房赚大了,也算因祸得福。
-
idontknowa
(idontknow);
2021-3-20
(#13582223@0)
08年金融危机享受过一次低利率,但那次时间短,大概1,2年吧。这次低利率享受的时间长,大概能有4年,省了不少钱。
-
streetsville
(总长);
2021-3-20
(#13582232@0)
按照20%首付,贷款80%, 不仅大多地区,甚至北边的市镇从今年开始以房养房的时代已经成为过去。
-
bryans
(GaryW);
2021-3-20
(#13582575@0)
+2
干嘛要帮别人算账买房,每个人承受能力不一样,不想贷款就别买呗。想住大房子那就去贷款。 这种数学题,中学生也会,干嘛要教中年人?
-
ilikemylife
(easy);
2021-3-20
(#13582836@0)
+1
论坛嘛,就是吵架的地方。买投资房的人要么被鄙视说抬高房价不道德,要么就是穷酸,每个月勒紧裤腰带还贷款,连咖啡都不舍得喝,要么就是笨,又苦又累挣不到钱,没有炒股的人阳春白雪。总要为自己辩解一下
-
lcd
(LCD);
2021-3-20
(#13582858@0)
炒股炒得好的人,不会连房子都买不起的。
-
yingli
(ying);
2021-3-20
(#13583367@0)
+2
夏虫不可语冰, 人只能做自己认知范围内的事。 2020年买的投资房92万,前屋主同意我在交房前就打租房广告,可看房,一周租出租金3400,高信用。 31号交房,租客1号入住,1天空挡都没有。月供2600,因为当时利率比现在高。如果是现在利率,月供更低。
-
webstone
(webjade);
2021-3-21
(#13585031@0)
+2
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