1,2,3 -lazycow(阳光心情) @SF湾区华人论坛:SF湾区枫下论坛 The Rolia Forum of San Francisco

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急事求助：临时决定买房新condo，查询住房话题后仍有一些问题不懂，请有经验的朋友们给讲讲，非常感谢！ -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 {322} (#1260425@0)
1。报上登广告放盘的的agent是卖方的，那我是不是必须也得找个agent？因为condo没有house复杂，不知道agent的作用大不大？

2。广告中面积比如1000尺的2bedrooms，真正有效使用面积能有多少？通常比率为多少是合理的？

3。那些condo builder是质量和服务很好的，还有物管公司？有没有什么网站可以查询到？

有点急，请不吝赐教，先谢谢了。

我也在考虑新condo，也有几个问题 -xybook(xybook); 2003-6-27 {144} (#1260666@0)
1、管理费通常有多少？怎么计算？房子越大越贵吗？旧的比新的便宜？
2、管理费包括保安、水电、空调和维修费吗？
3、Den是太阳房？通常作什么用？
谢谢

我只知道2：管理费包括保安、室内停车、所有水电气空暖、还有健身等公共设施使用、大楼保险费，不包括cable -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260676@0)

my condo, cable (up to 80 channels) is included in the adm fee. -lazycow(阳光心情); 2003-6-27 (#1260681@0)

是吗？谢谢。我收到的报价单上都没有cable，不过不是什么大项目，到也无所谓。 -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260703@0)

1,2,3 -lazycow(阳光心情); 2003-6-27 {558} (#1260677@0)
1、管理费通常有多少？怎么计算？房子越大越贵吗？旧的比新的便宜？
Depends, different management company charges differently. Yes, adm fee is realted to floor area. Normally, adm fee for old condo is HIGHER than new ones, because of higher maintaince expense...

2、管理费包括保安、水电、空调和维修费吗？
Normally, all of the above should be included in adm fee.

3、Den是太阳房？通常作什么用？
Den is a little bit different from 太阳房 i think. My 太阳房 is my reading room... one of my friends use his 太阳房 as the third bedroom for his kids...
众雁高飞尽, 阳光心情. thanks ^_^ -xybook(xybook); 2003-6-27 (#1260992@0)
answers: 1, 管理费按面积摊分，房子越大越贵，房子越旧管理费越贵。2，管理费包括保安、水电、空调和维修费，通常。 -contracttax(contracttax); 2003-6-28 {170} (#1262710@0)
你应该咨询你的agent，而且签了买房协议后，在condo document里有很清楚的说明。condo有10天的cooling off时间。3，den和太阳房(solarium)正好相反，den是没有窗户的，通常作书房用。

up, 怎么没有朋友知道？还有一个问题，看房有没有什么需要比较留心注意的项目？ -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260669@0)
关于builder和物业公司，好像好的模式是builder应该在完工后的一定时间里把管理权交给物业公司，还有的condo不由物业公司管理，自己选举一管理委员会什么的 -zxcvb(朝天椒); 2003-6-27 {121} (#1260720@0)
如果condo下面是商店，以后这些店面出租由谁管理(builder or 物业公司)等等，这些都是今后管理费高低的因素。
理论知识仅供参考

请问我知道builder和物业公司的名字的话，可以到哪里查询他们的口碑呢？ -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 {145} (#1260760@0)
在国内时被搞烦了，还是全国三大之一的biulder，偷面积多大几万块钱的，物业也是把你讲的几种都经历了，也被烦死了。现在是被房东烦得受不了，才起心买房。

for Ontario, try Ontario New Home Warranty Program -guestagain(guest again); 2003-6-27 (#1260777@0)

非常感谢！ -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260790@0)

很抱歉我真不知道，问问买了condo的朋友吧，我想你也可以直接问卖房的agent以后会用什么模式管理， -zxcvb(朝天椒); 2003-6-27 {141} (#1260793@0)
这些应该都会落在合同上面。买旧condo的话据说最好的办法是去问里面的住户，质量如何管理如何有什么不满意的地方等等，多问几个人。新的我就不得要领了

谢谢你！^_^ -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260802@0)

偶之前一直研究CONDO, 尽所知给些答案. 请高手指正. -phoebus(天行者); 2003-6-27 {3659} (#1260838@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛> 报上登广告放盘的的agent是卖方的，那我是不是必须也得找个agent？因为condo没有house复杂，不知道agent的作用大不大？

买方AGENT的作用说大不大, 说小不小, 堂子里面已经有很多讨论可以参考. 个人觉得, 买方AGENT的作用主要看您选的AGENT的个人的水平和道德, 另外还和您本身获取和分析信息的能力有关. 我本身的经验是好的买方AGENT能提供不错的帮助. 他在获取比较价格和提供OFFER价格建议上还是提供了很重要的信息, 有些信息如果你不是AGENT不容易获得, 比如同一座楼类似房间有多少间在卖,?各自叫价多少? 我看过的一间房间开价288,000, 我比较很多CONDO和同一座楼的其它单元后, 决定第一次下OFFER 270,000, 但是AGENT替我再多了解一些信息后, 告诉我266,000~268,000比较合适. 我下OFFER后2天, 类似单元成交价格PUBLISH出来, 他也如实告诉我, 这样我就比较容易决定第二份OFFER的讨价价格.

> 广告中面积比如1000尺的2bedrooms，真正有效使用面积能有多少？通常比率为多少是合理的？

据我的AGENT说, 这里PUBLISH的CONDO面积一般是单元内部面积, 不包括楼道, 公共空间的分摊面积, 但是包括单元内部墙壁, 门窗和电器占用面积. 但是具体算法每个BUILDER不一样.

> 那些condo builder是质量和服务很好的，还有物管公司？有没有什么网站可以查询到？

似乎没有这样的网站, 对于BUILDER, 我的看法:
1. Tridel -- 公认的CONDO BUILDER大哥大, CONDO经验最丰富, 但是他们建的很多是豪华型, 欧洲风格, 太贵, 中国人不一定都喜欢, 但是在最富香港人参与後, 最新的一些楼盘比较有中国人的考虑: 南北朝向等
2. MENKES -- 老二, CONDO经验算是丰富, 但是我不喜欢他管理费不包电和气, 而且他们造的很多单元内部空调和电力设备靠近卧室, 有噪音问题
3. DANIELS -- 初涉CONDO, 以前主要是造购物中心和写字楼, 这个BUILDER的FOUNDER是EATONS CENTER的设计者. 应该说质量很有保障, 但是经验欠缺. 主要作品是NY TOWER. 设计很东方化, 注重南北朝向, 楼层号码习俗等.
4. MONARCH -- 以前主要是一些HOUSE/TOWN HOUSE, 这几年开始盖CONDO, 没有太多了解, 质量还是不错的, 只是感觉没什么特点,
5. GHODS -- 新BUILDER, 主要作品:　 SYMPHANY SQURE & SONATA, 质量稍差, 但是设计还不错.

一般CONDO的财务状况由你买方的AGENT介绍的律师负责审核, 这个应该是你OFFER的一个condition, 和Finance Condition一样重要, 最好不要在这个上面做文章. 一般来说好的AGENT给你介绍大楼时, 会大概对这个大楼的管理情况有一些了解. 律师最后的审计如果没有太大问题, 也就不会警告.

> 管理费通常有多少？怎么计算？房子越大越贵吗？旧的比新的便宜？

管理费从200~700我都见过. 一般来说, 不同的大楼: 内部装修越豪华越高; 楼下娱乐设施越多越高, 大楼越旧越高(需要大修的东西越多). 如果这个小区有好几座楼, 共同SHARE一套安全人员设施, 管理费会稍微低一些. 同一座楼: 管理费的分派是按照每个单元的面积成比例进行的, 所以面积越大越高, 一般和楼层高低无关. 中高档CONDO(比如NY TOWER, TRIOMPHE, SONATA): 面积在900~1000sf, 1年~5年新, 包水电煤气的, 管理费应该在350~450每个月. 如果不包电和气, 新CONDO管理费应该在280以下. CONDO第一年的管理费一般比较便宜, 然后在头5年总共上涨不应该超过$100. 我自己从不考虑3年以上的CONDO.

> 管理费包括保安、水电、空调和维修费吗？

管理费是否包这些和建筑商(BUILDER)有关, 目前已经建起的CONDO, 除了MENKES建的外, 一般都有包水电气, MENKES一般只包水. 保安和公共空间的维护是肯定包括在内的. 还没有建的CONDO, 大部分将只包水, 据说这是BUILDER为了响应政府的节能号召. 个别未建CONDO(比如: 360度) 连水也不包, 管理费还要380, 这种地方还是不用考虑了. 一般来说, 只有比较老的CONDO 才包CABLE了, 有的包BASIC, 有的包VIP. 这一项实在没有太大必要. 控制在业主自己手里比较方便.

> 如果condo下面是商店，以后这些店面出租由谁管理(builder or 物业公司)等等，这些都是今后管理费高低的因素

这个没了解过, 好像在YONGE街上某些大楼管理费比较低, 是否和有店面出租有关? 不太清楚, 最好找住在里面的业主了解情况.

> 还有的condo不由物业公司管理，自己选举一管理委员会什么的

据我所知, 所有的都是由物业公司来管理, 管委会是相当于董事会角色, 不负责日常管理, 只负责审计物业公司的工作效率和财务. 管委会应该有权选择物业管理公司. 管委会一般由业主内部选举产生.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

看来你作业做得很好:-)。但管理费很难说，Builder基本上不参加物业管理，所以包什么不包什么和Builder关系不大。 -fishlonely(H&K P7); 2003-6-27 (#1260882@0)

非也, 如果BUILDER不把电表等设备装到每个单元, 想不包电和气都不可能, 但是CABLE是个例外, 包不包CABLE和BUILDER没有关系. -phoebus(天行者); 2003-6-27 (#1260887@0)

也是啊！ -fishlonely(H&K P7); 2003-6-27 (#1260893@0)

太棒了！非常感谢！有些感动，你写的如此详细。已存档。 -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260917@0)
再请教一个问题，给我的这么多报价单中，有好些original price和price for sale 完全一样，我就想不通了， -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 {52} (#1260933@0)
这个报价单的真实性？？？以你的经验来看是怎么回事呢？

说明没有降过价 -d2o(尘埃落定：ATLANTIS); 2003-6-27 (#1260963@0)

???, 再讲细点，好吗？thanks -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1260983@0)

Price for sale 不是 Price of sold, 它和original price一样, 说明它没有因为第一次开价太高, 然后主动降价过 -phoebus(天行者); 2003-6-27 (#1261080@0)

明白了，是我把original price理解错了。谢谢^_^ -coolbreeze(众雁高飞尽); 2003-6-27 (#1261116@0)

好功课！ -d2o(尘埃落定：ATLANTIS); 2003-6-27 (#1260953@0)
good. 打印出来了 -xybook(xybook); 2003-6-27 (#1261022@0)

answers: 1，买新的不需要买方agent；2，condo document里有规定，应该在+-5%到10%左右都合理；3 -contracttax(contracttax); 2003-6-28 {172} (#1262726@0)
，www.newinhomes.com可以找到builder的links，也可以找到加拿大、安省和多伦多的builder association links...。物管公司就不一定了，因为你要问了agent或者看了condo doc之后才知道。

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